#FannieMaeAcceptsCryptoCollateral

2026年3月26日，區塊鏈與傳統房地產金融交叉領域的最大結構性轉變之一正式成為現實。聯邦國家抵押貸款協會（Fannie Mae），這個由政府支持、支援數萬億美元美國抵押貸款的機構，宣布將首次接受加密貨幣支持的抵押貸款產品。這一消息由抵押貸款發放公司Better Home & Finance Holding Co.與加密貨幣交易所Coinbase Global聯合發布的新聞稿中公布，標誌著數字資產在實體經濟中的採用被許多人稱為一個分水嶺時刻。
我們如何走到這裡：監管基礎

這一舉措並非一蹴而就。它的推動始於2025年6月25日，當時聯邦住房金融局（FHFA），負責監管Fannie Mae和Freddie Mac的機構，正式指示這兩家由政府支持的企業將數字資產納入其風險評估框架。關鍵的是，FHFA的指令禁止強制清算加密貨幣持有，以滿足儲備要求——這一規則此前曾是阻礙持有加密貨幣的借款人獲得符合標準貸款的主要障礙，因為他們不得不先出售數字資產。

FHFA引入了一種稱為“基於風險的波動率折扣”的風險管理方法，這是一個在計算抵押儲備時，對加密貨幣持有的市場價值進行百分比折扣的措施。實際上，這意味著借款人持有的每一美元比特幣或穩定幣並不一定等同於資格抵押品的美元價值。舉例來說，一個持有比特幣、需要80,000美元儲備的借款人，通常需要持有價值160,000至200,000美元的比特幣，才能達到門檻，具體數額取決於當時的波動率折扣。

產品結構：實際運作方式

Better Home & Finance與Coinbase已將FHFA的框架轉化為一個具體產品，這是首個完全符合Fannie Mae指南的產品。以下是雙重貸款結構的實際運作方式。

一位想購房的借款人，通過Better Home & Finance申請標準的15年或30年常規符合標準抵押貸款，就像任何購房者一樣。然而，借款人不再帶來傳統的現金首付，而是從Better獲得第二筆獨立的貸款，該貸款由其在Coinbase持有的比特幣或USDC持有量作為擔保。主要抵押貸款完全符合Fannie Mae標準。Fannie Mae將在二級市場購買該貸款，就像購買任何其他符合標準的符合標準抵押一樣。兩筆貸款都由Better持有，借款人每月支付一筆合併的款項，涵蓋兩個義務。

關鍵點在於：一旦加密資產被用作第二筆貸款的抵押品，它們就不能被積極交易。借款人仍然擁有資產的法律所有權，但這些持有量在抵押期間會從其Coinbase交易賬戶轉入由Better管理的托管錢包。這種結構允許借款人保持對其持有資產的經濟敞口，並避免因直接出售加密貨幣而觸發的資本利得稅事件，同時仍能利用這些資產的流動性價值來購房。

根據目前的產品，唯一可接受的抵押資產是比特幣和由Circle Internet Group發行的美元掛鈎穩定幣USDC。其他加密貨幣尚未符合此結構的資格。
使用加密貨幣代替現金的成本

這並非傳統現金首付的零成本替代方案。Coinbase確認，基於此產品的加密貨幣支持抵押貸款的利率將高於標準的30年固定抵押貸款利率。溢價約在比傳統利率高出0.5至1.5個百分點之間，具體取決於借款人的信用狀況、貸款與價值比（LTV）以及其加密抵押品的組合。使用USDC作為抵押品的借款人，可能會看到比持有比特幣的借款人更緊的利差，因為USDC的波動風險顯著較低。

值得注意的是，Better的產品不包括追加保證金（margin calls）。與一些早期由Milo等公司提供的加密貨幣支持貸款產品不同，如果比特幣在貸款發放後大幅貶值，抵押貸款的條款不會自動變更，借款人也不會被迫在貸款期間追加抵押品。這是產品設計中的一項消費者保護功能，與通常包含追加保證金條款的機構性加密貸款結構形成明顯區別。
這個產品的目標用戶

這款產品的背後公司已明確指出其目標人群。Coinbase引用內部和第三方研究顯示，大約有5200萬美國人，約佔成年人口的20%，曾經擁有數字資產。在Z世代和千禧一代中，據報導，他們的投資組合中有25%是非傳統資產，如加密貨幣。這些世代中，73%的人表示，與前幾代人相比，他們更難通過傳統方式積累財富。

房價負擔能力危機使得年輕買家在高成本市場中儲蓄傳統現金首付變得越來越困難。對於這一群體，所提出的觀點是，加密貨幣支持的抵押貸款提供了一條不需要變現核心投資組合、並在過程中支付資本利得稅的房屋所有權途徑。Coinbase的消費者與商業產品負責人Max Branzburg在公告中表示，代幣支持的抵押貸款是解鎖年輕一代房產所有權的第一步，這一代人一直面臨儲蓄傳統首付的障礙。
文件與資格審查要求

為了使用此產品，借款人必須符合若干條件。他們必須在Coinbase帳戶中持有比特幣或USDC——該產品目前僅限Coinbase用戶，其他交易所的持有資產不符合資格。流程始於文件準備：包括交易所生成的資產餘額報表、所有權驗證，以及符合標準儲備成熟度要求的60天持有歷史。成熟度要求意味著借款人不能在申請前一周內購買比特幣，並將新購買的資產用作資格抵押品。資產需要展示出兩個月的持有歷史，與傳統核貸中現金儲備的處理方式一致。

由於Coinbase是托管方，驗證和文件流程比其他平台或自我托管錢包的加密資產更為簡化。Better的CEO Vishal Garg指出，對於Coinbase用戶來說，該流程省去了許多繁瑣的文件工作，因為借款人與交易所之間的托管關係已經建立並且可驗證。
與先前加密貨幣抵押貸款產品的差異

加密貨幣支持的抵押貸款並非全新。像Milo Credit這樣的公司已經提供此類產品多年，允許借款人將加密貨幣作為抵押品申請房貸。然而，這些產品尚未獲得Fannie Mae或Freddie Mac的購買資格，意味著它們屬於非符合標準的貸款範疇。因此，它們通常成本更高，經常要求借款人將全部加密貨幣資產作為抵押，而非部分，且利率更高、條款更嚴格，遠不及Better目前提供的產品。

Fannie Mae的參與意義在於，它將政府支持的二級抵押市場的全部資金和流動性引入到加密抵押貸款中。當Fannie Mae購買符合標準的貸款時，能釋放資金供發放方進行更多貸款。這為加密抵押貸款的規模擴展提供了結構性支持，非符合標準的加密貨幣抵押產品則無法達到這一點。
更廣泛的制度背景

Fannie Mae接受加密抵押品是2026年數字資產與傳統金融基礎設施融合加速的一部分。過去一年，美國的政治和監管環境已經發生重大轉變，逐步向在機構層面接受加密貨幣的方向調整。FHFA在此產品推出前的指令，正式向聯邦監管機構發出信號，數字資產可以被視為房地產金融系統中的有意義的金融資產，而非純粹的投機工具。

Bitcoin Magazine直言不諱地描述這一發展：通過將比特幣抵押品與符合標準的貸款結構相結合，Coinbase與Better的合作將數字資產定位為主流金融基礎設施的一部分，而非邊緣運作的平行系統。Coinbase的Mark Troianovski將該產品描述為“美國式的蘋果派”，這是有意的傳播信息，旨在讓廣大消費者接受這一概念。
尚未解答的問題

截至目前，仍有一些重要問題未得到解答。該產品已宣布，但Better Home & Finance表示，將在未來約三個月內逐步推出，意味著在公告日尚未接受借款人申請。地理範圍、具體的核貸指南，以及比特幣與USDC抵押品的折扣百分比等細節尚未完全公布。Freddie Mac是否會跟隨Fannie Mae的腳步推出類似計劃，尚未確認，其他未與Coinbase合作的大型抵押貸款發放機構的反應也有待觀察。

長遠來看，是否會將抵押品資格擴展到比特幣和USDC之外的資產？以太坊是最明顯的候選，但其納入將需要Fannie Mae批准一種具有不同波動性特徵和較小儲備基礎的資產，這一決定尚未公開。

底線
這是一個真正的里程碑。不是一個投機性的未來發展，也不是一個概念驗證，更不是一個在監管之外運作的邊緣產品。Fannie Mae在聯邦接管下，支持著美國房屋所有權的符合標準抵押市場，現已正式將加密抵押貸款納入其框架。其運作機制經過精心設計，抵押品有限且由托管，利率高於傳統貸款，折扣是真實的。這並非讓波動資產無後果地被使用的免死金牌，但它是一座結構合理、符合聯邦規範的橋樑，連接著數字資產財富與大多數美國人將進行的最重要金融交易之一。

對於5200萬持有數字資產的美國人來說，他們與房市的互動方式在本週發生了變化。