## Proposta de Trump sobre aquisição de casas: plano ambicioso ou fracasso regulatório?

A proteção do acesso dos americanos às suas próprias casas é uma das principais bandeiras políticas dos últimos anos. Donald Trump voltou a abordar o tema, propondo restrições radicais para grandes fundos de investimento que desejam adquirir imóveis adicionais. A proposta gerou um aumento significativo no interesse do debate público e uma reação imediata do mercado — as ações da Blackstone, Invitation Homes e American Homes 4 Rent caíram acentuadamente de valor. No entanto, analistas alertam: essa solução realmente resolverá o problema ou apenas mudará superficialmente a estrutura do mercado imobiliário?

## Por que os investidores institucionais não são os principais culpados?

A realidade do mercado parece mais complexa do que a retórica política sugere. Grandes entidades corporativas que gerenciam carteiras de imóveis alugados controlam apenas cerca de 3,4% do total de casas para aluguel nos Estados Unidos — apenas 80.000 imóveis nas mãos dos maiores players. Empresas que possuem 100 ou mais casas respondem por menos de 1% de todas as transações de compra de imóveis, de acordo com dados da John Burns Research and Consulting.

O aumento do interesse pelo problema por parte dos investidores institucionais decorre mais de sua visibilidade na mídia do que de um impacto real no mercado. Rick Palacios Jr. da John Burns observa que “embora os investidores institucionais atraiam grande atenção, os números reais mostram que representam um segmento pequeno”. A maior parte das casas alugadas ainda pertence a pequenos investidores — chamados de “mom-and-pop” — que possuem menos de dez imóveis. No terceiro trimestre de 2025, esse grupo respondia por cerca de 14% das compras, enquanto os maiores investidores representavam apenas 2,5% das transações.

## Onde realmente está o problema?

O economista Daryl Fairweather, da Redfin, aponta uma verdade que as discussões politizadas costumam ignorar: “A principal causa do aumento dos custos de moradia é a simples falta de casas disponíveis”. É a escassez de recursos, e não a ganância das corporações, que atrai os investidores. Se quisermos resolver a crise habitacional, devemos focar no aumento da oferta — especialmente por meio da construção de moradias com maior densidade em locais atrativos.

A proposta de Trump, embora popular, não ataca a essência do problema. Mesmo uma proibição total para grandes fundos de investimento deixaria intacta a principal causa — a oferta insuficiente de casas no mercado.

## Impacto variável dependendo da região

No entanto, é importante notar que o impacto do grande capital de investimento não é uniforme em todo o país. Os proprietários corporativos de imóveis concentraram suas ações em cidades em rápido crescimento no Sul e Sudeste dos EUA. O relatório do Government Accountability Office revela que, em 2022, os principais investidores controlavam 25% das casas para aluguel em Atlanta, 21% em Jacksonville (Flórida) e 18% em Raleigh (Carolina do Norte).

Nessas regiões, o problema é realmente mais premente, embora especialistas ainda debatam se os investidores institucionais elevando os aluguéis ou fornecendo mais imóveis para o mercado estão contribuindo mais para a crise.

## Pesquisas ambíguas sobre o impacto real

Selma Hepp, economista-chefe da Cotality, destaca a complexidade da questão: “As pesquisas científicas estão longe de ser conclusivas”. Os investidores institucionais tradicionalmente concentram-se em regiões dinâmicas com mercados de trabalho fortes — é lá que o aumento da demanda inicialmente impulsiona o crescimento dos aluguéis, atraindo capital de investimento, e não o contrário.

Joshua Coven, do Baruch College, realizou estudos aprofundados sobre esse fenômeno. Suas conclusões são ambivalentes: grandes proprietários podem, de fato, reduzir os aluguéis ao aumentar a disponibilidade de imóveis para aluguel. Por outro lado, ao adquirir imóveis, reduzem a quantidade de casas disponíveis para compradores individuais — o que contribuiu para cerca de 20% de aumento nos preços nos mercados mais ativos. Como Coven comentou: “Isso dificulta que as pessoas se tornem proprietárias — os preços sobem, e há menos casas à venda. Ao mesmo tempo, esses imóveis entram no mercado de aluguel, aumentando a disponibilidade de moradias para locação”.

## A proibição realmente mudará algo?

Políticas que restringem a atuação de investidores institucionais ou proíbem o aumento dos aluguéis podem ter efeito contrário — reduzindo a disponibilidade de aluguel e, por consequência, elevando os preços. É um paradoxo que os defensores de mudanças frequentemente ignoram.

A solução real para a crise habitacional exige uma abordagem mais avançada: aumentar a oferta por meio da liberalização das normas de construção, apoio à construção de moradias densas e todas as iniciativas que aumentem o número de casas disponíveis — tanto para aluguel quanto para compra. Sem isso, a raiz do problema permanecerá inalterada, independentemente de quem for o proprietário dos imóveis.