Chuyện gì xảy ra với REITs trong thời kỳ suy thoái? Những điểm chính dành cho nhà đầu tư

Quỹ Đầu Tư Bất Động Sản (REITs) cho phép nhà đầu tư sở hữu cổ phần trong các công ty bất động sản với các yêu cầu quy định cụ thể: ít nhất 75% tài sản phải liên quan đến bất động sản, ít nhất 75% thu nhập phải xuất phát từ bất động sản, và các công ty phải phân phối ít nhất 90% lợi nhuận dưới dạng cổ tức cho cổ đông. Nhưng khi suy thoái kinh tế xảy ra, việc hiểu rõ điều gì xảy ra với giá trị REIT trở nên cực kỳ quan trọng cho kế hoạch danh mục đầu tư. Câu hỏi không phải là liệu REIT có bị ảnh hưởng hay không—mà là mức độ ảnh hưởng như thế nào và các chiến lược nhà đầu tư có thể áp dụng ra sao.

Thực tế lịch sử: Hiệu suất thực tế của REIT trong các thời kỳ suy thoái kinh tế

Trong dài hạn, REIT đã mang lại lợi nhuận ấn tượng. Từ năm 1972 đến 2024, REIT của Mỹ trung bình đạt lợi nhuận hàng năm là 12,6%—vượt xa mức trung bình 8% của S&P 500 rõ rệt. Tuy nhiên, hiệu suất gần đây lại cho thấy một bức tranh khác. Năm năm qua, REIT chỉ mang lại lợi nhuận trung bình 5,5% mỗi năm, thua xa mức 15,3% của S&P 500.

Nhưng điều thực sự xảy ra khi suy thoái bắt đầu là gì? Dữ liệu từ phân tích của Neuberger Berman, bao gồm sáu cuộc suy thoái lớn từ 1991 đến 2024, cho thấy thực tế rõ ràng: trong các giai đoạn suy thoái, REIT trung bình có lợi nhuận âm -17,6%. Để so sánh, S&P 500 còn tệ hơn, mất trung bình hơn 20%. Điều này đặt REIT vào vị trí trung gian—đau đớn nhưng không thảm khốc so với các cổ phiếu toàn cầu.

Tuy nhiên, thời điểm tham gia thị trường lại đóng vai trò cực kỳ quan trọng. Nghiên cứu của Nareit cho thấy REIT trung bình có lợi nhuận dương 5,7% trong 12 tháng trước các cuộc suy thoái. Thậm chí còn bất ngờ hơn, REIT thể hiện sức mạnh rõ rệt nhất sau khi bắt đầu phục hồi kinh tế. Trong 12 tháng sau sáu cuộc suy thoái gần đây nhất, REIT đạt lợi nhuận trung bình 22,7%—vượt xa thị trường chung. Điều này tạo ra một cơ hội thú vị trong những giai đoạn tối tăm nhất của chu kỳ kinh tế.

Tại sao sự phục hồi lại diễn ra nhanh như vậy: Mối liên hệ với lãi suất

Tốc độ phục hồi của REIT trong suy thoái bắt nguồn từ một cơ chế cơ bản: giá trị bất động sản cực kỳ nhạy cảm với lãi suất. Tỷ lệ vốn hóa—tỷ lệ phần trăm định giá xác định giá bất động sản—di chuyển cùng với lãi suất chung. Khi ngân hàng trung ương cắt giảm lãi suất trong suy thoái, điều này thường xảy ra, tỷ lệ vốn hóa co lại, đẩy giá trị bất động sản thương mại lên cao hơn.

Điều chỉnh này thường diễn ra nhanh chóng khi suy thoái bắt đầu, giúp REIT có khả năng phục hồi nhanh chóng. Vì REIT giao dịch trên các sàn công cộng thay vì thị trường tư nhân, việc điều chỉnh giá diễn ra gần như ngay lập tức. Thị trường tài chính hoạt động dựa trên logic dự đoán, định giá chứng khoán dựa trên giá trị dự kiến trong 12-18 tháng tới thay vì giá hiện tại. Động thái này tạo ra tiềm năng phục hồi nhanh ngay cả khi bất ổn kinh tế toàn cầu vẫn còn.

Không phải tất cả REIT đều chống chịu tốt như nhau: Các loại tài sản vượt trội

Nhà đầu tư REIT cần nhận thức rằng không phải mọi lĩnh vực bất động sản đều phản ứng giống nhau với áp lực suy thoái. Các lĩnh vực khác nhau của REIT thể hiện hiệu suất khác biệt rõ rệt trong thời kỳ suy thoái. Theo Peter Zabierek của Sugi Capital Management, “Trong suy thoái, các lĩnh vực như văn phòng và khách sạn sẽ kém hiệu quả hơn, nhưng các lĩnh vực khác như trung tâm dữ liệu và trạm di động sẽ vượt trội.”

Nghiên cứu mới từ Wide Moat Research xác nhận quan điểm này, xác định trung tâm dữ liệu, bất động sản y tế và hợp đồng thuê trọn gói là các lĩnh vực có khả năng chống chịu cao trong thời kỳ suy thoái. Các lĩnh vực này duy trì nhu cầu và sức mạnh định giá ngay cả trong thời kỳ yếu kém của nền kinh tế. Ngược lại, REIT sở hữu khách sạn, không gian quảng cáo billboard và danh mục cho vay thế chấp thường chịu mức giảm mạnh hơn. Sự khác biệt giữa các nhà đầu tư mạnh nhất và yếu nhất có thể vượt quá 20 điểm phần trăm trong các thời kỳ suy thoái nghiêm trọng.

Nhà đầu tư lo ngại về suy thoái nên đặc biệt xem xét các REIT tập trung vào y tế và trung tâm dữ liệu như các vị trí phòng thủ. Các phân khúc này đã thể hiện khả năng chống chịu ổn định qua nhiều chu kỳ kinh tế, đồng thời duy trì lợi suất hấp dẫn.

Kết luận: Nhà đầu tư nên tiếp cận REIT như thế nào trong thời kỳ bất định

Điều gì xảy ra trong suy thoái trực tiếp ảnh hưởng đến chiến lược đầu tư REIT. Ba nhận định quan trọng rút ra từ phân tích hiệu suất lịch sử. Thứ nhất, REIT giảm ít hơn so với thị trường chứng khoán chung trong các thời kỳ suy thoái—mất 17,6% so với hơn 20% của cổ phiếu toàn cầu. Thứ hai, các loại REIT cụ thể, đặc biệt là các chuyên gia y tế và trung tâm dữ liệu, cung cấp sự bảo vệ đáng kể nếu rủi ro suy thoái xảy ra. Thứ ba, và có thể quan trọng nhất, các cuộc suy thoái trong quá khứ thường là cơ hội mua vào cho REIT nhờ khả năng phục hồi vượt trội trong các quý tiếp theo.

Thay vì xem suy thoái là mối đe dọa thuần túy, nhà đầu tư có kiến thức có thể nhận ra chúng như các điểm vào tiềm năng cho các vị trí REIT, đặc biệt trong các lĩnh vực chống chịu tốt. Hiểu rõ những gì xảy ra trong thời kỳ suy thoái giúp chuyển đổi từ một mối quan tâm trừu tượng thành các chiến lược cụ thể để tối ưu hóa danh mục đầu tư.