Tại sao lợi nhuận của Realty Income's O duy trì lợi thế cổ tức khi lãi suất giảm

Với chỉ số S&P 500 giao dịch gần mức cao nhất mọi thời đại và định giá vượt xa các chuẩn mực lịch sử, việc tìm kiếm các cơ hội đầu tư thực sự bị định giá thấp đã trở nên ngày càng khó khăn. Tuy nhiên, Realty Income (NYSE: O) là một trong những đề xuất giá trị hấp dẫn nhất của thị trường dành cho các nhà đầu tư tập trung vào thu nhập. Hiệu suất lợi nhuận O ổn định của công ty, kết hợp với tỷ suất cổ tức hấp dẫn và đặc điểm kinh doanh phòng thủ, khiến nó đáng để xem xét khi chúng ta tiến vào năm 2026.

Môi trường lãi suất tạo đà cho lợi nhuận và tỷ suất cổ tức của O

Các quỹ đầu tư bất động sản như Realty Income hưởng lợi đáng kể khi lãi suất xu hướng giảm. Kể từ khi Cục Dự trữ Liên bang bắt đầu cắt giảm lãi suất trong suốt năm 2025 và đã báo hiệu khả năng cắt giảm thêm trong tương lai, bối cảnh cạnh tranh cho các khoản đầu tư thu nhập đã thay đổi đáng kể. Với lợi suất trái phiếu kho bạc hiện đang co lại và các sản phẩm cố định truyền thống cung cấp lợi nhuận giảm, cổ phiếu trả cổ tức đã trở thành điểm đến chính cho vốn tìm kiếm lợi suất.

Động thái này trực tiếp nâng cao sức hấp dẫn của Realty Income. Hồ sơ lợi nhuận O của công ty trở nên hấp dẫn hơn khi so sánh với lợi suất trái phiếu giảm. Hiện tại, Realty Income duy trì tỷ lệ cổ tức dự kiến khoảng 5,4% hàng tháng—mức chênh lệch nhìn ngày càng hào phóng khi các lựa chọn cố định truyền thống yếu đi. Chi phí vay thấp hơn cũng tạo ra lợi ích vận hành, giúp Realty Income dễ dàng và tiết kiệm hơn trong việc mua thêm bất động sản và mở rộng danh mục đầu tư.

Lợi thế cấu trúc này còn vượt ra ngoài sức hấp dẫn của cổ tức. Các REIT phải phân phối ít nhất 90% lợi nhuận trước thuế để duy trì ưu đãi thuế, nhưng khi lãi suất giảm, sự tăng trưởng lợi nhuận O của họ kết hợp với thu nhập cho thuê ổn định tạo ra khả năng chi trả mạnh mẽ hơn cho các khoản phân phối đó.

Hoạt động bền bỉ trên hơn 15.600 bất động sản xác định “bờ vực” của Realty Income

Realty Income đã xây dựng một phạm vi hoạt động ấn tượng thông qua chiến lược tăng trưởng và hợp nhất. Sau các thương vụ sáp nhập với Vereit và Spirit Realty, công ty hiện vận hành khoảng 15.600 bất động sản thương mại trên tất cả 50 bang của Mỹ, Vương quốc Anh và bảy quốc gia châu Âu. Những bất động sản này tạo ra thu nhập cho thuê từ hơn 1.600 mối quan hệ khách hàng khác nhau, trải dài trên hơn 91 ngành công nghiệp.

Điều làm nổi bật danh mục của Realty Income là sự tập trung vào các khách thuê bán lẻ chống suy thoái. Các khách thuê lớn như Walgreens, 7-Eleven, Dollar General và Dollar Tree đã vượt qua các chu kỳ kinh tế một cách hiệu quả. Quan trọng là, không một khách thuê nào chiếm hơn 3,5% tổng tiền thuê hàng năm, ngăn chặn rủi ro tập trung nguy hiểm. Dù một số nhà bán lẻ đã phải đóng cửa cửa hàng, các nhà hoạt động mạnh hơn đã bù đắp các khó khăn bằng việc mở cửa hàng mới.

Chiến lược đa dạng hóa này đã mang lại kết quả rõ ràng. Tỷ lệ lấp đầy của công ty chưa bao giờ giảm xuống dưới 96% kể từ đợt phát hành cổ phiếu lần đầu năm 1994, ngay cả qua ba cuộc suy thoái lớn. Tỷ lệ lấp đầy cuối năm thực tế đã tăng từ 98,6% năm 2023 lên 98,7% năm 2024, thể hiện sức mạnh nền tảng của cơ sở khách thuê và lựa chọn bất động sản. Sự bền bỉ trong hoạt động này—kết hợp với cấu trúc thuê ba bên (triple net lease) chuyển các chi phí bảo trì, thuế và bảo hiểm cho khách thuê—tạo ra một nền tảng ổn định để tạo ra lợi nhuận O nhất quán.

Khả năng chi trả lợi nhuận của O tạo niềm tin vào tính bền vững của cổ tức

Điểm đặc biệt của Realty Income là “công ty cổ tức hàng tháng” phản ánh cách tiếp cận thân thiện với nhà đầu tư, đã tăng khoản trả cổ tức 132 lần kể từ khi niêm yết công khai. Tuy nhiên, sức mạnh thực sự nằm ở khả năng của công ty để dễ dàng trang trải các khoản phân phối này thông qua lợi nhuận O.

Dự báo dòng tiền điều chỉnh (AFFO) của công ty cho năm 2025 dao động từ 4,24 đến 4,28 đô la mỗi cổ phiếu, vượt xa mức cổ tức dự kiến 3,21 đô la mỗi cổ phiếu. Khoảng cách an toàn này cho thấy các khoản phân phối dựa trên nền tảng lợi nhuận vững chắc chứ không phải các thủ thuật kế toán hay kỹ thuật tài chính không bền vững. Nhìn vào xu hướng nhiều năm, AFFO đã tăng từ 3,39 đô la mỗi cổ phiếu năm 2020 lên 4,19 đô la năm 2024, trong khi cổ tức đã mở rộng từ 2,71 đô la lên 3,17 đô la trong cùng kỳ.

Cấu trúc thuê ba bên còn nhân rộng lợi thế này. Bằng cách chuyển các chi phí vận hành và bảo trì bất động sản cho khách thuê, Realty Income duy trì các cấu trúc chi phí gọn nhẹ, tối đa hóa tỷ lệ phần trăm thu nhập cho thuê chuyển sang AFFO. Mô hình này đảm bảo lợi nhuận O chuyển trực tiếp thành khả năng phân phối mà không bị gánh nặng bởi các chi phí vận hành thừa thãi như nhiều REIT khác.

Định giá mang lại điểm vào hấp dẫn

Ở mức giá gần đây khoảng 60 đô la mỗi cổ phiếu, Realty Income giao dịch ở mức khoảng 14 lần AFFO dự kiến năm 2025—một định giá có vẻ hợp lý dựa trên hồ sơ chất lượng và tỷ suất lợi nhuận. Sự rẻ hơn tương đối này, kết hợp với cấu trúc trả cổ tức hàng tháng, sẽ hạn chế rủi ro giảm giá nếu điều kiện thị trường xấu đi.

Khi lãi suất trở lại mức bình thường và lạm phát tiếp tục giảm, Realty Income dự kiến sẽ có cơ hội đầu tư vào các bất động sản mới với điều khoản thuận lợi. Các kế hoạch mở rộng cửa hàng của khách thuê cùng lúc tạo ra các đà tự nhiên cho việc duy trì tỷ lệ lấp đầy và tăng trưởng thuê theo cơ chế tự nhiên. Các khoản mua bất động sản bổ sung, được hỗ trợ bởi đà tăng lợi nhuận O cải thiện, sẽ giúp tăng cổ tức thêm và thu hút dòng vốn chu kỳ từ các nhà đầu tư hướng tới thu nhập.

Trong môi trường thị trường mà định giá đã đạt mức cao, sự kết hợp giữa kỷ luật định giá, sức mạnh lợi nhuận O ổn định và sức hấp dẫn của cổ tức hàng tháng của Realty Income tạo ra một điểm giao thoa hiếm có giữa mức giá hợp lý và khả năng tạo thu nhập đáng kể. Đối với các nhà đầu tư ưu tiên cả an toàn lẫn lợi nhuận, nó xứng đáng để xem xét nghiêm túc.