Phân tích chi phí thực sự: Những gì bạn cần tiết kiệm để mua nhà so với thuê nhà vào năm 2025

Quyết định giữa việc thuê và mua nhà thường dựa trên một câu hỏi đơn giản: Bạn có đủ khả năng chi trả không? Trong khi thuê nhà có vẻ rẻ hơn theo tháng, tổng thể tài chính lại phức tạp hơn nhiều. Hiểu rõ số tiền cần tiết kiệm để mua nhà đòi hỏi phải nhìn xa hơn khoản thanh toán thế chấp và xem xét tất cả các chi phí liên quan.

Giá trị thực của việc sở hữu nhà: Vượt ra ngoài khoản thanh toán hàng tháng

Tính đến quý 3 năm 2024, giá bán trung bình của một căn nhà trên toàn quốc là $501,100, tăng từ $498,300 một năm trước đó. Nhưng giá mua chỉ là bước đầu. Việc sở hữu bất động sản bao gồm nhiều lớp tài chính mà người thuê nhà đơn giản không phải đối mặt.

Hãy xem xét các khoản chi phí ban đầu trước. Phí đóng cửa thường chiếm từ 3% đến 4% giá trị căn nhà. Với một bất động sản trị giá $400,000, điều đó tương đương từ $12,000 đến $16,000 cho các khoản phí ngay lập tức bao gồm thẩm định, dịch vụ tiêu đề, thuế và bảo hiểm trả trước. Sau đó là khoản đặt cọc — hầu hết các khoản vay yêu cầu ít nhất 3.5% tiền đặt cọc, mặc dù đặt cọc 20% giúp bạn tránh được bảo hiểm thế chấp tư nhân, điều này làm tăng hàng trăm đô la vào chi phí hàng tháng của bạn.

Ngoài khoản đầu tư ban đầu, các chi phí duy trì sở hữu nhà liên tục tích tụ rất nhanh. Thuế bất động sản, bảo trì, phí bảo hiểm và phí HOA có thể dễ dàng cộng thêm $500 đến $600 hàng tháng khi cộng lại. Trong vòng 30 năm, những khoản chi này sẽ cộng dồn đáng kể.

Lập kế hoạch cho khoản vay thế chấp của bạn: Lãi suất quan trọng

Với mức lãi suất cố định 30 năm trung bình là 6.81% tính đến tháng 11 năm 2024, đây là cách vay thực tế trông như thế nào:

• Mua nhà trị giá $400,000 với 20% đặt cọc ($320,000 vay)
• Lãi suất 6.81% mang lại khoản thanh toán hàng tháng khoảng $2,088.29
• Tổng lãi phải trả trong 30 năm: $485,324 (tổng số vay là $728,142)

Ngay cả những biến động nhỏ về lãi suất cũng có tác động lớn. Ở mức 7%, khoản thanh toán hàng tháng tăng lên $2,128.97 với tổng lãi là $537,887. Ở mức 6.5%, chúng giảm xuống còn $2,022.62 với tổng lãi là $408,142.

Gánh nặng lãi này là lý do tại sao việc tiết kiệm đủ cho khoản đặt cọc lớn là rất quan trọng — nó giảm cả số tiền vay và chi phí lãi dài hạn.

Chi phí thực sự của việc thuê nhà: Các khoản phí ẩn

Thu nhập trung bình cho thuê căn hộ 901-foot vuông là $1,748, trong khi thuê nhà trung bình đứng ở mức $2,015. Những con số này che giấu sự biến động lớn theo vùng — người thuê ở San Francisco phải trả khoảng $3,024 mỗi tháng so với khoản thanh toán thế chấp khoảng $8,486 cho các bất động sản tương tự.

Tuy nhiên, người thuê không chỉ trả tiền thuê đã ghi trong hợp đồng. Nhiều chủ nhà yêu cầu đặt cọc bằng một hoặc nhiều tháng tiền thuê. Các khoản phí bổ sung nhanh chóng tích tụ: dịch vụ rác, chỗ đậu xe dành riêng, phí thuê thú cưng, phí ứng dụng tìm kiếm bất động sản, và các “phí rác” khác có thể cộng thêm hàng trăm đô la. Trong 30 năm với tiền thuê $2,000 mỗi tháng không tăng, bạn sẽ trả tổng cộng $720,000 — và không tích lũy được vốn chủ sở hữu nào.

So sánh thực tế: Khoảng cách 38% trong thực tế

Dữ liệu ngành cho thấy chi phí thuê thấp hơn khoảng 38% so với mua trung bình trên toàn nước Mỹ, và khoảng cách này còn lớn hơn ở các khu vực đô thị lớn. San Francisco minh họa rõ ràng điều này: khoản thanh toán thế chấp hàng tháng vượt quá tiền thuê khoảng $5,462.

Đối với những người mua lần đầu chưa chuẩn bị đủ vốn lớn ban đầu, thuê nhà mang lại sự linh hoạt không thể phủ nhận. Bạn không phải chịu trách nhiệm tài chính cho các sửa chữa lớn hoặc thay thế — chủ sở hữu bất động sản sẽ gánh chịu các chi phí bảo trì mà chủ nhà tự đối mặt.

Tính toán số liệu cá nhân của bạn

Sự thật là mang tính ngữ cảnh. Thuê nhà thường rẻ hơn trong ngắn hạn, đặc biệt nếu bạn chưa chắc chắn về vị trí lâu dài hoặc chưa có khoản tiết kiệm đáng kể. Tuy nhiên, sở hữu nhà xây dựng vốn chủ sở hữu và loại bỏ rủi ro tăng tiền thuê, mặc dù thuế bất động sản và bảo hiểm vẫn có thể tăng.

Cách tiếp cận khôn ngoan nhất? Tạo một bảng tính chi tiết so sánh tất cả các chi phí sở hữu nhà với tình hình thuê hiện tại của bạn. Bao gồm yêu cầu đặt cọc, phí đóng cửa, thuế bất động sản, bảo hiểm, ngân sách bảo trì và dự kiến chi phí lãi suất. Chỉ khi đó bạn mới có thể xác định được việc mua nhà có phù hợp về mặt tài chính với hoàn cảnh cụ thể của mình hay không.

Nếu bạn đang nghiêng về việc sở hữu nhà, ưu tiên tính toán số tiền cần tiết kiệm để mua nhà — lý tưởng là 20% tiền đặt cọc cộng với phí đóng cửa cộng với khoản dự phòng cho bảo trì — nên là bước đầu tiên trong kế hoạch tài chính của bạn.