Quy tắc 28/36 về Nợ trên Thu nhập: Bản kế hoạch của bạn cho việc sở hữu nhà giá cả phải chăng

Khi xem xét một khoản mua lớn như nhà ở, việc hiểu rõ khả năng tài chính của bạn là điều rất quan trọng. Nhiều người mua nhà tiềm năng ở Mỹ và các nơi khác gặp khó khăn trong việc xác định ngân sách phù hợp mà không có hướng dẫn rõ ràng. May mắn thay, các chuyên gia tài chính đã phát triển một khung đã được chứng thực - quy tắc 28/36 - giúp đơn giản hóa quá trình ra quyết định này bằng cách đo lường tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn.

Hiểu về Khung 28/36

Quy tắc 28/36 là một công cụ chẩn đoán để đánh giá xem bạn có đang quá sức về tài chính hay không. Về cơ bản, nguyên tắc này chia chi tiêu của bạn thành hai loại:

Chi phí nhà ở của bạn ( thành phần “28” ) không nên tiêu tốn quá 28% thu nhập hàng tháng trước thuế của bạn. Những chi phí liên quan đến nhà ở này bao gồm tiền gốc và lãi của khoản vay thế chấp, thuế tài sản, bảo hiểm chủ nhà, bảo hiểm khoản vay thế chấp tư nhân khi áp dụng, và bất kỳ khoản phí hội đồng chủ nhà nào.

Nghĩa vụ nợ tổng cộng của bạn ( thành phần “36” ) không bao giờ được vượt quá 36% thu nhập hàng tháng gộp của bạn. Danh mục rộng hơn này bao gồm các khoản thanh toán nhà ở cộng với tất cả các khoản nợ định kỳ khác: thanh toán thẻ tín dụng, khoản vay sinh viên, khoản vay mua ô tô và khoản vay cá nhân.

Tại sao điều này quan trọng? Khi nợ tiêu tốn quá lớn một phần trăm thu nhập của bạn, bạn sẽ không có đủ tiền cho các chi phí thiết yếu như thực phẩm, tiện ích và tiết kiệm khẩn cấp. Ngoài ra, các nhà cho vay sử dụng tỷ lệ nợ trên thu nhập như một chỉ số phê duyệt quan trọng—vượt quá các ngưỡng này có thể dẫn đến việc từ chối cho vay.

Tính Toán Giới Hạn Khả Năng Tài Chính Của Bạn

Bắt đầu bằng cách xác định tổng thu nhập hàng tháng của hộ gia đình bạn. Đối với nhân viên hưởng lương, hãy chia lương hàng năm của bạn cho 12. Những người làm tự do hoặc có thu nhập biến động nên tính toán một con số trung bình hàng tháng dựa trên thu nhập của năm trước.

Từ đó, toán học trở nên đơn giản:

• Nhân thu nhập hàng tháng tổng của bạn với 0.28 để tìm ngân sách nhà ở tối đa của bạn
• Nhân thu nhập hàng tháng gộp của bạn với 0.36 để tìm giới hạn tổng nợ tối đa của bạn

Ví dụ làm việc: Một cặp đôi kiếm được $60,000 mỗi người tạo ra $120,000 thu nhập hàng năm tổng hợp ($10,000 hàng tháng). Theo quy tắc 28/36:

• Chi phí nhà ở tối đa: $10,000 × 0.28 = $2,800/tháng
• Tổng nợ tối đa: $10,000 × 0.36 = $3,600/tháng

Nếu cặp đôi này đã có $2,000 trong khoản thanh toán nợ hàng tháng, ngân sách nhà ở của họ sẽ giảm xuống còn $1,600 hoặc ít hơn. Ngược lại, nếu họ không có nợ hiện tại, họ có thể phân bổ tối đa $3,600 cho nhà ở.

Chiến lược mở rộng ngân sách gia đình của bạn

Quy tắc 28/36 không phải là một giới hạn cứng nhắc—nó là một điểm khởi đầu. Nếu ngôi nhà bạn mong muốn vượt quá phép tính này, một số chiến lược đã được chứng minh có thể giúp:

Tăng tiền đặt cọc của bạn: Trong khi các nhà cho vay chấp nhận tiền đặt cọc thấp tới 3,5%, việc đặt cọc 20% hoặc hơn sẽ loại bỏ chi phí bảo hiểm thế chấp tư nhân và giảm bớt gánh nặng hàng tháng của bạn. Chiến lược này hoạt động đặc biệt tốt trong các thị trường nhà ở cạnh tranh của Mỹ.

Đảm bảo lãi suất cạnh tranh: Mua sắm nhiều nhà cho vay một cách quyết liệt. Ngay cả sự khác biệt 0,5% trong lãi suất cũng tích lũy đáng kể trong một kỳ hạn vay thế chấp 15 hoặc 30 năm, có khả năng tiết kiệm hàng chục nghìn đô la.

Thúc đẩy việc trả nợ: Loại bỏ các nghĩa vụ lãi suất cao như thẻ tín dụng và khoản vay cá nhân trước khi vay mua nhà. Điều này ngay lập tức tăng tỷ lệ phần trăm thu nhập của bạn có sẵn cho nhà ở.

Tăng cường quỹ dự phòng khẩn cấp của bạn: Xây dựng một khoản tiền mặt đủ để chi trả cho 6-12 tháng chi phí. Mạng lưới an toàn này bảo vệ bạn trong những thời điểm gián đoạn thu nhập và giảm bớt căng thẳng tài chính.

Cách tiếp cận bảo thủ

Mặc dù quy tắc 28/36 cho phép chi phí nhà ở lên tới 28% thu nhập, điều đó không có nghĩa là bạn nên phân bổ số tiền đó. Các hoàn cảnh trong cuộc sống—mất việc, khẩn cấp y tế, suy thoái kinh tế—có thể thay đổi tình huống của bạn một cách đáng kể. Một khoản thế chấp kéo dài từ 15-30 năm sẽ khiến bạn đối mặt với rủi ro dài hạn đáng kể.

Việc áp dụng một lập trường bảo thủ hơn phù hợp với các nguyên tắc tài chính vững chắc. Thay vì kéo dài đến mức tối đa, hãy xem xét một khoản thanh toán nhà ở đại diện cho 20-25% thu nhập của bạn. Khoảng đệm này cung cấp sự linh hoạt cho các thách thức bất ngờ và tăng tốc xây dựng tài sản thông qua việc tiết kiệm và đầu tư thêm.

Quyết Định Của Bạn

Cuối cùng, khả năng chi trả của bạn cho căn nhà phụ thuộc vào mức độ thoải mái cá nhân với nợ và tình hình tài chính cụ thể của bạn. Quy tắc 28/36 cung cấp một khung dựa trên bằng chứng - không phải là một mệnh lệnh tuyệt đối. Hãy sử dụng nó như một la bàn của bạn, nhưng nhớ rằng chiến lược sở hữu nhà bền vững nhất là sự cân bằng giữa tham vọng và tính thực tế. Bước vào quy trình vay thế chấp với sự hiểu biết và tự tin, biết rằng các con số của bạn hỗ trợ cho quyết định của bạn.