Acabei de pesquisar sobre comprar um imóvel na Califórnia e, honestamente, os preços são insanos. Como todo mundo sabe, o clima aqui é incrível, mas o custo de vida? Brutal. Comecei a investigar quais programas podem realmente ajudar e descobri que há muito mais assistência disponível do que eu pensava, especialmente através do CalHFA.

Então, o CalHFA existe desde 1975 ajudando as pessoas a obterem hipotecas que realmente podem pagar. A parte legal é que é autofinanciado, então não consome dinheiro dos impostos. Basicamente, eles trabalham com credores aprovados para oferecer empréstimos a compradores de primeira viagem com rendas mais baixas a moderadas. Você pode realmente pegar emprestado até 105% do valor de uma casa, o que significa que eles ajudam a cobrir seu pagamento inicial e custos de fechamento também. Isso é bastante significativo quando se trata de imóveis na Califórnia.

Eles têm seis programas diferentes de empréstimo hipotecário dependendo da sua situação. Se você é militar ou veterano, há um programa VA onde você não precisa de entrada nenhuma. Para pessoas em áreas rurais, há uma opção USDA. Mas a maioria das pessoas que conheço está considerando o caminho do FHA ou convencional.

A hipoteca FHA pelo CalHFA é simples - taxa fixa de 30 anos, e você pode conseguir seu pagamento inicial com zero por cento se qualificar para o programa de Assistência MyHome. Caso contrário, a entrada é de 3,5%. Depois, há o CalPLUS, que é semelhante, mas com uma taxa de juros um pouco maior. A troca é que vem junto com o Programa de Juros Zero que ajuda com os custos de fechamento, o que faz sentido quando você já está esticando seu orçamento.

Se você quer seguir o caminho convencional ao invés do FHA, o CalHFA também oferece essa opção. Mesma taxa fixa de 30 anos, embora você tenha que pagar PMI. Você pode pegar emprestado até o limite de empréstimo conforming na sua área. A entrada pode ser tão baixa quanto três por cento se usar a Assistência MyHome, caso contrário, zero por cento com a ajuda deles.

Agora, sobre a qualificação - sua renda precisa estar no ou abaixo do limite estabelecido pelo CalHFA para seu condado. Alguns anos atrás, esses limites eram bem altos, variando de cerca de $159.000 em condados mais baratos como Fresno até $300.000 em áreas caras como São Francisco e San Mateo. Mas, honestamente, mesmo se você atingir o limite de renda, ainda precisa conseguir pagar a parcela mensal. Fiz as contas de um empréstimo convencional de $700.000 com financiamento de entrada deles a 7% de juros e você estaria pagando aproximadamente $4.517 só de principal e juros. Acrescente impostos, seguro e seguro hipotecário e, de repente, você chega a uns $5.500 por mês. É um compromisso sério.

Uma coisa que me surpreendeu é que, mesmo que você já tenha sido proprietário antes, ainda pode se qualificar como comprador de primeira viagem se não tiver possuído uma casa nos últimos três anos. Então, se a vida aconteceu e você precisou vender, não está automaticamente excluído.

Para realmente obter a aprovação para uma hipoteca do CalHFA, você precisará completar o curso de educação para compradores de casa online ou passar por um programa de aconselhamento presencial. Eles são bem rígidos quanto a isso. Você também não pode ter histórico de crédito zero - eles não vão considerar. E precisará comprar uma garantia de casa para cobrir reparos inesperados após o fechamento.

O processo de inscrição envolve encontrar um oficial de empréstimo preferido do CalHFA, o que aparentemente é mais difícil do que parece. O condado de Los Angeles, por exemplo, tem apenas umas oito pessoas qualificadas para todo o condado, segundo o site deles. O CalHFA não concede diretamente as hipotecas - eles fazem parceria com credores aprovados e certificados. Então, o valor que você paga depende de qual credor você escolher. A estratégia inteligente é pesquisar e obter várias cotações, até dentro do programa do CalHFA, assim como faria em qualquer outro lugar.

O que realmente ajuda na acessibilidade é a assistência com o pagamento inicial e custos de fechamento. O preço médio de uma casa na Califórnia ultrapassou $700.000 no final de 2022, então uma entrada tradicional de 20% seria $140.000. Mesmo três por cento é $21.000. Depois, os custos de fechamento, que podem variar de dois a cinco por cento, somam mais um pouco. É brutal. É aí que entra o MyHome - é uma segunda hipoteca especificamente para seu pagamento inicial. Eles também têm o ZIP, o Programa de Juros Zero, que cobre os custos de fechamento. A melhor parte? Você só começa a pagar de volta quando sua hipoteca principal vencer em 30 anos, ou quando você vender ou refinanciar. O MyHome acumula juros, mas o ZIP não, então pelo menos um deles é sem juros.

Você pode combinar os empréstimos do CalHFA com outros subsídios e programas de assistência de entrada. Se conseguir qualificação para fundos adicionais de outro lugar, isso significa menos que você precisa pegar emprestado no total. Só tome cuidado, porque às vezes os subsídios podem ser considerados renda tributável no ano em que você os recebe.

Se quiser a visão completa, o HUD tem uma página inteira de assistência à propriedade de casa na Califórnia com ainda mais opções. Além disso, a maioria das cidades tem seus próprios departamentos de desenvolvimento comunitário ou habitação que oferecem programas locais além do que o CalHFA disponibiliza. Vale a pena verificar se sua cidade específica tem algo extra disponível.

Todo o processo é definitivamente viável se você souber onde procurar e o que perguntar. A Califórnia é cara, sem dúvida, mas eles realmente criaram uma infraestrutura legítima para ajudar as pessoas a entrarem em casas. Basta fazer uma pesquisa e ter paciência para navegar por tudo isso.