グリーンシティ・チャイナ2025年報の解読：圧力の背後にある「進化」

AIに問う・高エネルギーレベル都市投資戦略がなぜリスク耐性を高めるのか？

緑城中国2025年の業績低迷は、外部の議論を呼んでいる。しかし、大衆の認識とは全く異なり、2025年の緑城中国は実際に「進化」している。

緑城中国2025年度の成績表が「発表」された。

データによると、緑城中国は2025年度に売上高1549.66億元を達成し、株主に帰属する純利益は0.71億元であり、いずれも2024年と比べて減少している。

この結果は、主に緑城中国が数年前から長期在庫の処理を推進し、売上計上の粗利益率が低下したことや、資産の引当による49億元の減損損失が原因とされている。したがって、今回の業績は過去の「加速的在庫一掃」に近く、段階的な特徴がより顕著である。

表面的なデータの圧力に反して、緑城中国が静かに「進化」している現状は、より注目に値する。

基盤**「より安定」**

かつて、中国の不動産業界は「急速成長」期を経験した。その期間、多くの不動産企業は拡大競争に熱中し、高負債・高レバレッジの積極的なモデルで急成長を遂げ、重い負債を背負った。

しかし、業界の深刻な調整が進む中、中国の不動産企業の経営重心は「新旧の変換」を迎えている。従来の高負債による成長戦略とは異なり、近年の不動産企業は安全性を重視し、堅実さをもって突破口を開こうとしている。

各種不動産企業を見渡すと、緑城中国は債務安全性の「優等生」の一つといえる。

2025年、緑城中国の1年以内に満期を迎える借入残高は247.44億元であり、2024年末の316.63億元から69.19億元減少した。総借入比率は18.6％で、2024年末の23.1％から4.5ポイント低下し、過去最低を更新した。

年内、緑城中国の会社預金と現金は約632億元であり、1年以内に満期を迎える借入残高の2.6倍に達し、2024年末の2.3倍を上回り、史上最高値を記録した。

さらに、緑城中国は強力な資金調達力を持ち、「生きた水」を継続的に投入できる体制を整え、堅実な財務の質を一層強化している。

2025年末時点で、緑城中国の総借入の加重平均資金調達コストは3.3％に低下し、2024年末の3.7％から40ベーシスポイント下がった。

2025年、緑城中国はまず上半期に3年物の5億ドル優先債を発行し、2023年2月以来初めての中国資本の米ドル債を実現、米ドル債の「発行荒」を打破し、約8.02億ドルの海外債務を置き換えた。年間を通じて、海外債務の置き換え総額は約10.06億ドルに達した。

同時に、国内の一次市場では17期の債券を合計148.91億元で発行し、その内訳は2-3年期の信用債人民币100億元と1年期のサプライチェーンABN人民币48.91億元。国内の中長期信用債の資金調達コストは大きく低下し、3年物の中期債の利率は3月の4.37％から9月の3.18％に下がった。二次市場の債券も好調で、3月以降、評価利回りは大きく低下している。

現状を見ると、安全性の「チップ」を握る緑城中国は、不動産調整期においてリスク耐性を十分に示している。未来を見据えると、新たな不動産時代はいつか再び訪れる。その際、安全性を備えた緑城中国は先手を打ち、業界の回復を牽引する「リーダー」となる可能性が高い。

投資**「より正確に」**

既存産業にとって、「競争戦略の父」マイケル・ポーターは、最も基本的な競争戦略として三つを挙げている。その一つが「集中」である。

不動産企業が負債の主要な矛盾を段階的に整理した後、経営の重心は最終的に資産側に移る。つまり、いかに正確に投資し、優良なプロジェクトを獲得するかということだ。

高エネルギーレベル都市に焦点を当てる不動産企業**、緑城中国は2025年においても「優良エリア」を投資の重点と位置付けた。**年間、新規プロジェクトは50件、総販売面積は約318万平方メートル。新たに取得したプロジェクトの権益取得金額と予想新規貨値はそれぞれ511億元と1355億元で、前年比6％と25％増加。具体的には、一、二線都市の貨値比率は86％、長三角は81％、杭州は38％。

2025年末時点で、緑城中国は在建・待建を含む土地ストック146件、総建築面積は約2371万平方メートル、そのうち権益分の建築面積は約1506万平方メートル。高エネルギーレベル都市の貨値比率は2024年末よりさらに上昇し、一、二線都市は約80％、長三角は約64％。

いわゆる「優良エリア」は、強力な集積効果を持ち、重要な人口・資源の流入地でもある。緑城中国がここに投資を展開することは、今後の関連プロジェクトの販売・在庫処理に有力な支援となり、良性の循環を生む。

会社の年次報告もこれを裏付けており、2025年の新規プロジェクトの転化率は33％に達し、年間売上高は約453億元。杭州悦海棠、西安緑汀芳菲など4つのプロジェクトはすでに完売している。

現状、土地市場の供給側は縮小傾向にあり、優良プロジェクトも相対的に希少だ。緑城中国にとって、「優良エリア」への投資は決して楽ではない**、**しかし、同社は正しい道を歩んでおり、今後もこの戦略を堅持していく。

緑城中国の代理行政総裁・耿忠強は、2026年の投資戦略について、次のように述べた。「プロジェクトの質を重視し、コア都市の深耕とともに、非ホットエリアの優良地块の構造的機会も積極的に掘り起こす。」

「我々は、都市のレベルだけで判断せず、プロジェクト自体の優劣により焦点を当てる。年間の土地取得規模はおおよそ1000億元を想定しており、市場動向に応じて適宜調整する。」と語った。

品質**「より高く」**

アブラハム・マズロー（1943年）は、著名な「マズローの欲求階層理論」を提唱した。この理論は5つの欲求段階に分かれ、最も基本的な生理的欲求には住居のニーズも含まれる。

統計によると、2010年第六次国勢調査時点で、平均世帯の居住部屋数は3.29、1人あたりの住宅面積は31.4平方メートル、1人あたりの居住部屋数は1.01だった。2020年第七次国勢調査では、平均世帯の居住部屋数と1人あたりの住宅面積・居住部屋数はそれぞれ3.18、37.76平方メートル、1.07に変化した。

つまり、「持ち家」が現実となった国民にとって、「より良い住まい」が新たな矛盾となっている。

近年、政策レベルでは住宅の品質向上に継続的に取り組んでいる。2025年3月、住宅・都市農村建設部は国家標準「住宅プロジェクト規範」を公布し、「良い家」の建設に明確な指針を示した。また、「第十四五」計画の提言には、「安全で快適、緑色でスマートな『良い家』の建設」が盛り込まれている。

バブル崩壊後、中国の不動産の根底的な論理は再び出発点に戻っている――居住。不動産企業にとって、「良い家」がもたらすのは確実にチャンスだ。なぜなら、これにより商品住宅の消費財としての性質が強化され、不動産企業の経営モデルも金融属性から製造属性へと回帰しやすくなるからだ。

注目すべきは、現在の緑城中国が「良い家」分野でリードしている点だ。

2025年、緑城中国は4年連続で中指院、クラーリー、イーハン智庫の三大評価機関による「商品力」評価で第一位を獲得し、国内外の122のデザイン賞も受賞した。

年内、緑城中国のすべてのプロジェクトは高品質で期日通りに引き渡され、自己投資と代理建設の合計210プロジェクト、引き渡し面積は約2269万平方メートル、戸数は約11.9万戸。総合満足度は94点で、2024年より向上している。

また、「優囲体系、適恒システム、智慧システム、産業内装」の四つのコア技術体系を基盤に、緑城中国は2025年に顧客ニーズと実施フィードバックをさらに統合し、主要技術システムのアップグレードと適用に注力。新規プロジェクトの適用率は91％に達した。

同年、緑城中国は製品革新研究院を設立し、AI図面クラウドプラットフォームを導入して図面の自動整理を実現、「良い家」実験室を北京や樾玉鳴、西安の桂冠東方、上海の潮鳴外滩などに展開し、商品力の向上が顕著になっている。

疑いなく、緑城中国は「良い家」推進の最前線の一つとなっている。今後も、製品力と技術蓄積の不断の進歩により、中国の不動産「品質時代」の代表的存在となり、市場プレミアムも享受できる見込みだ。

編集者 | 陳斌