だから、こういうことです - 複数の物件を購入する場合、都度別々の住宅ローンを申請するのは非常に面倒です。承認の確率は下がり、複数の事務手数料を支払い、各ローンで異なる金利や条件に対応しなければなりません。そこで登場するのがブランケットローンです。これは基本的に、2つ以上の物件を一つの住宅ローンでカバーするものです。五つの異なる貸し手を扱うよりはずっと簡単です。

これらのブランケットモーゲージローンは、主に開発業者、フリッパー、そして本気の不動産投資家によって利用されます。理にかなっています - ポートフォリオ全体を購入したり、土地を区画に分割して売却したりする場合、迅速に動き、絶えず再承認を必要としない資金調達が必要だからです。

実際の仕組みはこうです。すべての購入物件をカバーするために一つのブランケットローンを取得します。物件は一緒に担保となりますが、賢い点は通常リリース条項が組み込まれていることです。つまり、1つの物件を売却した場合、その特定の物件はローンから解放され、全体のブランケットモーゲージを返済する必要はありません。もちろん、残りの物件は未払い残高をカバーし続ける必要があります。

貸し手は一般的にローン・バリュー比率を75-80％に設定し、多くは頭金として25-60％を求めます。また、少なくとも6ヶ月分の現金準備金の証明も必要です。最低ローン額は通常約10万ドルですが、一部の貸し手はもっと高額を設定しています。ローンの期間は通常2年から30年で、標準は15年、20年、または30年の償還期間です。金利は4％まで低くなることもあります。

資格審査は従来の住宅ローンよりも厳しいです。個人の信用スコアや収入履歴を求められ、ビジネスとして申請する場合は、債務償還能力比率（DSCR）も見られます。通常は少なくとも1.25倍必要です。また、これまでにこれを経験した証明や、大規模な商業開発や大規模なリノベーションに取り組む場合は特に証明を求められます。

必要な書類の量は膨大です。個人およびビジネスの財務諸表、物件の詳細、写真、購入価格、現在の評価額、リノベーション費用、既存の抵当権、ビジネスプラン、賃貸の詳細、空室率、運営費用、純営業収入など、全体像を示す資料を提出します。

大きなメリットは？月々の支払いが一つだけで済むことです。クロージングコストや事務手数料も一つだけ。異なる金利や条件を調整する必要もありません。含める物件数に制限もありません。

ただし、デメリットもあります。デフォルトした場合、すべてを失います。担保がすべてなので、リスクは高いです。ブランケットローンを専門とする貸し手は少なく、選択肢は限られます。借入額は高額になりがちで、その分月々の支払いも高くなります。そして正直なところ、資格審査は標準的な住宅ローンよりもずっと厳しいです。

賃貸ポートフォリオを本気で構築したい、または開発作業を行いたいなら、ブランケットローンは実際に良い選択肢かもしれません。ただし、リリース条項を理解し、各物件に対してしっかりとした計画を持つことが重要です。

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