## Proposition de Trump concernant l'acquisition de maisons : plan ambit ou échec réglementaire ?

La protection de l'accès des Américains à leur propre logement est l’un des thèmes politiques clés de ces dernières années. Donald Trump a de nouveau abordé ce sujet, proposant des restrictions radicales pour les grands fonds d’investissement souhaitant acquérir d’autres biens immobiliers. La proposition a suscité un vif intérêt dans le débat public et une réaction immédiate du marché — les actions de Blackstone, Invitation Homes et American Homes 4 Rent ont fortement chuté. Cependant, les analystes avertissent : cette solution résoudra-t-elle réellement le problème ou ne fera-t-elle que modifier superficiellement la structure du marché immobilier ?

## Pourquoi les investisseurs institutionnels ne sont-ils pas les principaux responsables ?

La réalité du marché semble plus complexe que la rhétorique politique. Les grands acteurs corporatifs gérant des portefeuilles de biens locatifs contrôlent à peine environ 3,4 % de l’ensemble des maisons en location aux États-Unis — seulement 80 000 propriétés détenues par les plus grands acteurs. Les entreprises possédant 100 maisons ou plus représentent moins de 1 % de toutes les transactions d’achat immobilier, selon les données de John Burns Research and Consulting.

L’intérêt accru pour le problème des investisseurs institutionnels résulte davantage de leur visibilité médiatique que de leur impact réel sur le marché. Rick Palacios Jr. de John Burns note que « bien que les investisseurs institutionnels attirent beaucoup d’attention, les chiffres réels montrent qu’ils constituent un petit segment ». La majorité des maisons louées appartient encore à de petits investisseurs — dits « mom-and-pop » — possédant moins de dix propriétés. Au troisième trimestre 2025, ce groupe représentait environ 14 % des achats, tandis que les plus grands investisseurs ne représentaient que 2,5 % des transactions.

## Où se situe réellement le problème ?

L’économiste Daryl Fairweather de Redfin souligne une vérité souvent ignorée dans les discussions politisées : « La principale cause de l’augmentation du coût du logement est simplement le manque de maisons disponibles ». Ce n’est pas la cupidité des entreprises, mais la rareté même des ressources, qui attire les investisseurs. Si nous voulons résoudre la crise du logement, il faut se concentrer sur l’augmentation de l’offre — notamment par la construction de logements à haute densité dans des zones attractives.

La proposition de Trump, bien que populaire, ne s’attaque pas à l’essence du problème. Même une interdiction totale pour les grands fonds d’investissement laisserait intacte la cause principale — une offre insuffisante de maisons sur le marché.

## Impact variable selon la région

Il faut toutefois noter que l’impact du grand capital d’investissement n’est pas uniforme à travers le pays. Les propriétaires immobiliers corporatifs ont concentré leurs activités dans les villes en plein développement du Sud-Est des États-Unis. Un rapport du Government Accountability Office révèle qu’en 2022, les principaux investisseurs contrôlaient 25 % des maisons en location à Atlanta, 21 % à Jacksonville (Floride) et 18 % à Raleigh (Caroline du Nord).

Dans ces régions, le problème est effectivement plus aigu, bien que les experts débattent encore pour savoir si les acheteurs institutionnels augmentent les loyers ou s’ils fournissent davantage de logements locatifs sur le marché.

## Études contradictoires sur l’impact réel

Selma Hepp, économiste en chef de Cotality, souligne la complexité du sujet : « Les recherches scientifiques sont loin d’être concluantes ». Les investisseurs institutionnels se concentrent traditionnellement sur les régions dynamiques avec un marché du travail fort — c’est là que la croissance de la demande entraîne d’abord la hausse des loyers, ce qui attire à son tour le capital d’investissement, et non l’inverse.

Joshua Coven du Baruch College a mené des recherches approfondies sur ce phénomène. Ses conclusions sont ambivalentes : les grands propriétaires peuvent effectivement réduire les loyers en augmentant la disponibilité des locations. D’un autre côté, en achetant des propriétés, ils réduisent le nombre de maisons disponibles pour les acheteurs individuels — ce qui a contribué à environ 20 % à la hausse des prix sur les marchés les plus actifs. Comme l’a commenté Coven : « Cela complique la vie des gens qui veulent devenir propriétaires — les prix augmentent, et il y a moins de maisons à vendre. En même temps, ces propriétés entrent sur le marché de la location, ce qui augmente l’offre de logements à louer ».

## Une interdiction changerait-elle vraiment quelque chose ?

Une politique visant à limiter l’activité des investisseurs institutionnels ou à interdire la hausse des loyers pourrait avoir l’effet inverse — réduire la disponibilité des locations et, en fin de compte, faire monter les prix. C’est un paradoxe souvent ignoré par les partisans du changement.

La véritable solution à la crise du logement nécessite une approche plus avancée : augmenter l’offre par la libéralisation des réglementations de construction, soutenir la construction dense et toutes les initiatives visant à augmenter le nombre de maisons disponibles — à la fois à louer et à acheter. Sans cela, la racine du problème restera inchangée, peu importe qui sera propriétaire des biens immobiliers.