首尔办公住宅，中大户型走强中小户型持续低迷

서울 오피스텔 매매가격은 2026년 4월에도 상승세를 이어갔지만, 상승 동력은 전체 시장이 아니라 주거용 수요가 몰린 대형·중대형 면적에 집중된 것으로 나타났다.

根据KB不动产4月13日调查基准于26日发布的数据，4月首尔写字楼买卖价格上涨率为0.13%。虽然较3月的0.16%涨幅有所收窄，但首尔自2025年2月至2026年4月已连续15个月保持上涨趋势。表面上看市场维持涨势，但实际上各面积段的分化已变得十分明显。

尤其是专用面积超过85平方米的大型写字楼上涨0.70%，专用面积超过60平方米至85平方米的中大型写字楼上涨0.39%，呈现出相对强劲的上涨势头。相反，专用面积超过40平方米至60平方米的中型写字楼下跌0.07%，专用面积超过30平方米至40平方米的小型写字楼下跌0.11%，专用面积30平方米以下的超小型写字楼下跌0.05%。中型和小型写字楼本月转跌，超小型写字楼则已连续5个月下跌。通常大型写字楼自住属性较强，容易吸引将其视为公寓替代品的需求流入，而小型写字楼则更多受租赁投资需求影响，这一趋势也反映了上述特点。

从地区来看，首都圈和全国整体分别上涨0.04%和0.03%，但除首尔外的首都圈上涨动力较弱。京畿道下跌0.01%，仁川下跌0.39%，五大广域市（大田、大邱、釜山、光州、蔚山）也下跌0.05%。全国平均买卖价格为2.6423亿韩元，首都圈为2.7443亿韩元，五大广域市为1.9605亿韩元。首尔以3.0849亿韩元最高，京畿道为2.6505亿韩元，仁川为1.6539亿韩元。首尔与其他地区的价格走势日益分化，是此次统计的一大特点。

全租房市场和租赁收益率也显示出地区之间的温差。4月写字楼平均全租价格全国为2.0521亿韩元，首都圈为2.1516亿韩元，五大广域市为1.3732亿韩元。首尔为2.3649亿韩元，京畿道为2.1205亿韩元，仁川为1.3493亿韩元。租赁收益率全国为5.49%，首都圈为5.33%，五大广域市为6.53%，首尔为4.90%，京畿道为5.53%，仁川为6.41%。一般来说，买卖价格较高的首尔租赁收益率较低，而价格负担相对较小的地方或仁川则收益率较高，这一结构仍在延续。

综上所述，近期写字楼市场可概括为“以首尔为中心的自住型强势”与“非首尔地区及小型面积的弱势”同时推进的局面。根据利率水平、住房替代需求以及各地区租赁市场条件的不同，即便是同类型写字楼，价格走势也出现明显分化。未来首尔的中大型自住型写字楼可能仍将保持相对坚挺的走势，而投资型小型产品及非首尔地区市场的复苏速度则可能持续缓慢。