## Пропозиція Трампа щодо придбання будинків: амбітний план чи регуляторний провал?

Захист доступу американців до власних будинків — одне з ключових політичних гасел останніх років. Дональд Трамп знову підняв цю тему, пропонуючи радикальні обмеження для великих інвестиційних фондів, які прагнуть купувати наступні нерухомості. Ця ініціатива викликала значний інтерес у публічних дебатах і миттєву реакцію ринку — акції Blackstone, Invitation Homes та American Homes 4 Rent різко знизилися у ціні. Однак аналітики попереджають: чи справді це рішення вирішить проблему, чи лише поверхнево змінить структуру ринку нерухомості?

## Чому інституційні інвестори не є головними винуватцями?

Ринкова реальність здається більш складною, ніж політична риторика. Великі корпоративні суб’єкти, що керують портфелями орендованої нерухомості, контролюють лише близько 3,4% усіх будинків для оренди у США — всього 80 000 нерухомостей у руках найбільших гравців. Компанії, що володіють 100 і більше будинків, відповідають менш ніж за 1% усіх угод з купівлі нерухомості, згідно з даними John Burns Research and Consulting.

Зростання інтересу до проблеми інституційних інвесторів більше зумовлене їхньою медійною видимістю, ніж реальним впливом на ринок. Рік Паласіос-молодший з John Burns зазначає, що «хоча інституційні інвестори привертають значну увагу, фактичні цифри показують, що вони становлять невеликий сегмент». Більшість орендованих будинків досі належить дрібним інвесторам — так званим «mom-and-pop», які мають менше десяти нерухомостей. У третьому кварталі 2025 року ця група становила близько 14% покупок, тоді як найбільші інвестори — лише 2,5% угод.

## Де насправді полягає проблема?

Економіст Даріл Фейрвізер з Redfin вказує на правду, яку ігнорують політизовані дискусії: «Основною причиною зростання вартості житла є просто відсутність доступних будинків». Саме рідкість ресурсів, а не жадібність корпорацій, приваблює інвесторів. Якщо ми хочемо вирішити житловий кризу, потрібно зосередитися на збільшенні пропозиції — особливо через будівництво житла з високою щільністю забудови в привабливих локаціях.

Пропозиція Трампа, хоча й популярна, не торкається суті проблеми. Навіть повна заборона для великих інвестиційних фондів залишить незмінною головну причину — недостатню пропозицію будинків на ринку.

## Різний вплив залежно від регіону

Однак слід зазначити, що вплив великого інвестиційного капіталу не є однаковим по всій країні. Корпоративні власники нерухомості зосередили свої дії на швидкозростаючих містах Півдня та Сходу США. Звіт Government Accountability Office показує, що у 2022 році основні інвестори контролювали 25% будинків для оренди в Атланті, 21% у Джексонвіллі (Флорида) та 18% у Ралі (Північна Кароліна).

У цих регіонах проблема справді є більш нагальною, хоча експерти досі дебатують, чи інституційні покупці підвищують орендні ставки, чи навпаки — забезпечують більшу кількість орендованих квартир для ринкового обігу.

## Неоднозначні дослідження щодо реального впливу

Сельма Хепп, головна економістка Cotality, підкреслює складність питання: «Наукові дослідження далекі від однозначності». Інституційні інвестори традиційно зосереджуються на динамічних регіонах із сильним ринком праці — саме там зростання попиту спочатку стимулює зростання орендних ставок, що потім приваблює інвестиційний капітал, а не навпаки.

Джошуа Ковен з Baruch College провів глибокі дослідження цього явища. Його висновки є амбівалентними: великі власники можуть справді знижувати орендні ставки, збільшуючи доступність оренди. З іншого боку, купуючи нерухомість, вони зменшують кількість будинків, доступних для індивідуальних покупців — що сприяло приблизно 20% зростанню цін на найактивніших ринках. Як прокоментував Ковен: «Це ускладнює людям стати власниками будинків — ціни зростають, а кількість будинків до продажу зменшується. Водночас ці нерухомості потрапляють на ринок оренди, що збільшує доступність житла для оренди».

## Чи справді заборона щось змінить?

Політика обмеження діяльності інституційних інвесторів або заборона зростання орендних ставок може мати протилежний ефект — зменшуючи доступність оренди і зрештою підвищуючи ціни. Це парадокс, який прихильники змін часто ігнорують.

Реальне рішення житлової кризи вимагає більш просунутого підходу: збільшення пропозиції через лібералізацію будівельних правил, підтримку щільного будівництва та будь-яких ініціатив, що збільшують кількість доступних будинків — як для оренди, так і для купівлі. Без цього фундамент проблеми залишиться незмінним, незалежно від того, хто буде власником нерухомості.