Только что копался в старых данных по рынку жилья и нашёл кое-что, что стоит пересмотреть. В 2019 году ситуация с акциями недвижимости была довольно интересной, и честно говоря, некоторые динамики всё ещё важны сегодня.

Итак, вот что касается инвестиций в жильё — большинство людей думает, что достаточно купить акции строительных компаний. Но это лишь вершина айсберга. Есть строительные компании, конечно, но также существует целый мир жилых REITов и смежных бизнесов, которые значительно выигрывают, когда сектор активизируется. Примером служат Home Depot и Lowe’s. Эти ритейлеры просто разрывают рынок, когда рынок жилья силён.

Рассматривая крупных игроков того периода, Home Depot полностью доминировала. С более чем 240 миллионами квадратных футов торговых площадей по всей Северной Америке и $108 миллиардами долларов годовой выручки, они были не просто крупнейшей компанией в секторе — они были в собственной лиге. Компания имела огромное преимущество, потому что обслуживала как подрядчиков, так и потребителей, плюс ей удавалось лучше большинства ритейлеров справляться с электронной коммерцией. Lowe’s шла на втором месте с примерно $71 миллиардами продаж, но у них были проблемы с онлайн-ростом и управлением запасами по сравнению с Home Depot.

Теперь о REITах — тут всё стало особенно интересно. AvalonBay и Equity Residential были практически на одном уровне, оба сосредоточены на элитных квартирах в дорогих прибрежных районах. Но у них были разные стратегии — AvalonBay был гораздо более агрессивен в развитии, тогда как Equity делала ставку на приобретения. Essex Property Trust выделялась особенно — она фокусировалась именно на рынках Западного побережья и показывала поразительные результаты — мы говорим о 4681% общей доходности с момента IPO. Такой результат запоминается надолго.

Mid-America Apartments выбрала совершенно иной подход, ориентируясь на доступные рынки в регионе Sunbelt, где арендная плата была вдвое ниже, чем в элитных районах. Эта стратегия принесла 15% годовых за два десятилетия.

Со стороны строителей домов D.R. Horton был лидером по объёму продаж — более 53 000 домов в год, тогда как Lennar ориентировалась на премиум-сегмент с более дорогими домами. Обе компании сталкивались с трудностями из-за роста стоимости материалов и повышения ставок по ипотеке в тот период.

Интересной была и стратегия аренды односемейных домов. Invitation Homes была практически единственным REITом, который занимался этим масштабно — более 80 000 домов. У них было огромное преимущество, потому что в их рынках аренда была значительно дешевле покупки, что обеспечивало стабильный спрос.

Что особенно интересно при изучении акций недвижимости того времени — крупные игроки имели реальные структурные преимущества: лучшую эффективность, большую финансовую гибкость, узнаваемые бренды. Но это не означало, что меньшие игроки не могли показывать хорошие результаты, если правильно реализовывали свои стратегии. Обычно разумным было сначала создать базу из известных компаний, а затем добавлять более перспективные возможности роста.

Сектор недвижимости всегда отражает состояние экономики в целом, и понимание этих различных сегментов — будь то крупные ритейлеры, апарт-REITы или строительные компании — даёт гораздо более ясную картину, чем просто выбор одного типа акций недвижимости. Если вы рассматриваете возможность инвестиций в недвижимость или связанные с ней активы, важно понять, как работают эти сегменты вместе.