1997大行报告｜九龙仓置业对今年租户销售额看法为数年来最乐观 摩通花旗均升目标价

九龍倉置业（01997） 去年下半年起租户销售额持续改善，但管理层及券商均预期，今年续租租金前景仍具挑战。券商认为，九置管理层对前景看法纵使仍审慎，惟主要与地缘政治有关，对今年租户销售前景相对正面，1至2月份旗下租户销售表现更跑赢大市，摩根大通及花旗均调高九置目标价。

较高的营业额租金可部分抵销基本租金下滑

摩根大通表示，虽然预期九置盈利要到2028年才有显著反弹，但相信市场焦点会放在租户销售额动能上，特别是九置是本港传统旅客及非必需消费品的替代品（proxy），故调高目标价5.5%至29元，维持“增持”。

「九置管理层对租户销售前景的表态，为数年来首次展示更高的乐观程度，并预期只要中东战争未造成持久影响，香港租户销售将持续复苏。」

摩通称，由于2023年签订的租约需时消化，今年租金仍受压，但若租户销售持续复苏，较高的营业额租金可部分抵销基本租金下滑，而假如零售销售改善趋势持续，预期2027年租金将趋于稳定。整体来看，该行料今年九置纯利及每股派息将按年跌2%，而零售及写字楼租金向下的负面影响，料部分被融资成本下降、酒店业绩改善、海港城零售营业额租金上升而有所抵销。

海港城的租户对销售额比例料维持于20%

花旗认为，九置在全球充满不确定性下持续去杠杆，加上营业前景转好，支持该行对九置2026至2027年每股派息上升1%至2%的预测，面对九置股息率升至5厘，奢侈品市场表现稳健，调高目标价4.3%至31.6元，评级“买入”。

花旗称，九置去年下半年起零售租户销售额按年改善，并于今年前两个月持续走强，支持营业额分成租金更高，现时分成租金约占总租金10%，但基于零售租金表现较销售额滞后，故今年仍有可能维持负增长，料跌3%，但海港城通过品牌更新及转型，如新增运动主题区，有助扩大客群并提升人流，预期海港城的租户对销售额比例可维持于20%。

至于写字楼，花旗认为，面对新供应增加致竞争力剧降，预期九置会通过提供弹性租约以留住租户，以保持约90%出租率，意味着租金势继续下调。

九置正评估马可孛罗酒店的翻新或重建方案

花旗又指，九置管理层正评估马可孛罗酒店的翻新或重建方案，预期翻新耗资约20亿元，对派发股息的影响较小，若重建则可增加总楼面面积约数十万平方呎。九置又认为，其他物业定期维护及升级下状况良好，预期未来或在写字楼翻新方面投入约10亿元，以保持竞争力。

高盛看法较保守，认为香港零售业正面临结构性逆风，而九置在资产重组计划的执行速度较慢，可能导致其表现落后于竞争对手，加上写字楼有大量新增供应，预期未来数年写字楼租金将承受压力。高盛预计九置今年预估市账率为0.4倍，股息率5厘，低于领展（00823）、恒基地产（00012）及希慎（00014）的5.5至6.8厘，因此维持九置“卖出”评级，目标价28元。

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