تحقيق في انتعاش سوق العقارات في هونغ كونغ: مالكو العقارات يردون على الأسعار، والمشترون يتبعون الارتفاع، ووحدات زادت قيمتها بأكثر من مليون خلال 10 أشهر

مصدر المقال: تايمز فاينانس الكاتب: ليانغ زينغ يوي

لا تزال سوق العقارات في هونغ كونغ تتعافى بقوة.

في منتصف العام الماضي، عندما قرر ليانغ يانغ (اسم مستعار) الذي يعمل في هونغ كونغ شراء منزل، كانت الوساطة تمتلك العديد من العقارات. في حي نشط من حيث التداول، كان بإمكان الطرف الآخر أن يصعد معه من طابق إلى آخر لمشاهدتها.

“على الأقل هناك أحد عشر أو اثنا عشر وحدة فارغة معروضة للبيع يمكن مشاهدتها.” يتذكر ليانغ يانغ، أن التصاميم ليست مختلفة كثيرًا، والتجهيزات متشابهة، ومع تكرار المشاهدة أصبح الأمر مملًا بعض الشيء، لكن السعر لا يزال “مرتفعًا قليلاً”.

في ذلك الوقت، كانت الحالة المزاجية في السوق لا تزال حذرة. كان هناك من يتحدث عن خسائر من اشترى في ذروتها عام 2021، وآخرون يعتقدون أن أسعار العقارات ستواصل الانخفاض، ولا يخلو الأمر من آراء تقول “انخفض بمقدار 50 ألف أو حتى 100 ألف”. تصف ليانغ يانغ الحالة آنذاك بأنها “الواقع في ارتفاع، لكن المشاعر متأخرة”.

لم يمضِ عام حتى تغيرت الأمور. مؤخرًا، عندما رافقت ليانغ يانغ صديقتها لمعاودة مشاهدة العقارات في نفس الحي، كانت العقارات المعروضة للبيع قد انخفضت بشكل واضح، ولمعرفة التصاميم، كان عليها أن تكتفي بمشاهدة الشقق المستأجرة “لرؤية التخطيط والمناظر”. الوحدات المعروضة للبيع بسرعة فائقة، “تباع خلال يومين أو ثلاثة”، وحتى أن البائعين يرفعون الأسعار مؤقتًا — السعر الذي تم الاتفاق عليه في اليوم السابق، يطلب المالك في اليوم التالي زيادة بسيطة.

“سوق هونغ كونغ صغير جدًا، وقليل من الأموال يمكن أن يثير السوق.” تقول ذلك.

مصدر الصورة: فيجوال تشاينا

مع تنفيذ سياسة “إزالة الضرائب” من قبل حكومة منطقة هونغ كونغ الخاصة، وارتفاع الإيجارات المستمر، وعودة بعض الطلبات، بدأ موقف المشترين يتحول من الانتظار العام إلى محاولة استكشاف السوق.

بيانات إدارة تسجيل الأراضي في هونغ كونغ تظهر أن عقود بيع وشراء المباني في عام 2025 بلغت 80702 عقدًا، بزيادة قدرها 18.72% عن العام السابق، مسجلة أعلى مستوى خلال أربع سنوات تقريبًا.

في ظل هذا التغير، بدأ بعض الأشخاص الذين كانوا يراقبون فقط سوق الإيجارات يعيدون تقييم إمكانية شراء منزل. ليانغ يانغ واحدة منهم.

خلال العامين الماضيين، شاهدت حوالي مئة عقار في سوق الإيجارات، وشهدت زيادة في الإيجارات بنحو 20%. بعد شهرين من مشاهدة العقارات، اختارت في النهاية مشروعًا جديدًا بالقرب من جامعة هونغ كونغ في جزيرة هونغ، “كانت متوترة أثناء التوقيع، لكن حتى لو استمرت أسعار العقارات في الانخفاض، فإن المخاطر ضمن نطاق قدرتي، ولن أفقد كل دفعة أولى.”

من وجهة نظر ليانغ يانغ، الأصول الجيدة دائمًا تبدو غالية الآن، ولكن على مدى فترة أطول، ستصبح أرخص نسبيًا. بيانات إدارة تقييم الممتلكات في هونغ كونغ تظهر أن مؤشر أسعار المساكن الخاصة في يناير 2026 بلغ 301.4، وهو أعلى مستوى منذ يونيو 2024، واستمر في الارتفاع لمدة ثمانية أشهر متتالية.

مصدر الصورة: Pexels

ارتفاع الإيجارات بنسبة 20%، والمهنيون من البر الرئيسي يختارون شراء المنازل

في البداية، لم تكن لدى ليانغ يانغ نية لشراء منزل في هونغ كونغ. قبل عدة سنوات، جاءت من شنغهاي للعمل في هونغ كونغ كموظفة في مجال التكنولوجيا المالية عبر خطة الكفاءات.

“أسعار المنازل في هونغ كونغ مرتفعة جدًا، وفي ذلك الوقت، خلال مرحلة ‘الضرائب الكاملة’، كان يتعين على غير المقيمين دفع 30% إضافية من ضريبة الطابع. بعد إلغاء الضرائب، شعرت أن الأمر أصبح أشبه بقناة استثمار مخصصة للأثرياء العالميين، وأنا لست من بينهم.” مع حساسية عالية للأرقام، يُطلق عليها أصدقاؤها لقب “عالم الرياضيات على بحيرة هوي تشي” — لأنها تشتري وتحسب أسعار العقارات والاستثمارات في شنغهاي.

لكن تجربتها في الإيجار لمدة عامين غيرت رأيها.

“من أول مشاهدة للعقار حتى انتهاء عقد الإيجار بعد عامين، زادت الإيجارات على الأقل بنسبة 20%.” تقول ليانغ يانغ، أن العديد من زملائها طلب منهم الملاك زيادة الإيجار عند التجديد.

في هونغ كونغ، عادةً ما يكون عقد الإيجار لمدة عامين، ويُعرف بـ “عقد ميت سنة + عقد حي سنة”. “بعض الملاك ينتظرون حتى ينتهي عقد الإيجار بالكامل ثم يرفعون السعر، والبعض الآخر يرفعون السعر فور انتهاء المدة المحددة.”

بالإضافة إلى ارتفاع الإيجارات، تجربة غير سارة أثناء البحث عن سكن مشترك جعلتها تشعر بعدم الارتياح تجاه سوق الإيجارات.

عند البحث عن شركاء سكن، واجهت “احتيال الشيكات”. حيث ينصب المحتالون على المستأجرين، بدعوى دفع وديعة أو إيجار عبر شيك، ويصدرون شيكًا بمبلغ أعلى من المطلوب عمدًا، ثم يطلبون استرداد الفرق بسبب خطأ في المبلغ أو زيادة في المبلغ المدفوع، مستغلين فرق الوقت في تسوية الشيكات، قبل أن تتأكد البنوك من عدم صحة الشيك وتعيده، ويخطفون النقود.

“لم أُخدع ماليًا، لكن تجربة البحث السيئة وارتفاع الإيجارات كانا من العوامل التي دفعتني للتفكير في شراء منزل.”

في نهاية يونيو 2025، بدأت ليانغ يانغ في مشاهدة العقارات. كانت متطلباتُها واضحة، سكن مؤقت، ثم تأجير أو بيع بعد مغادرتها هونغ كونغ. بعد شهرين، اختارت مشروعًا جديدًا بالقرب من جامعة هونغ في جزيرة هونغ. “لم أسبق أن عشت في جزيرة هونغ، لكن أثناء استئجاري، كنت أعلم أن الإيجارات هناك قوية، وأن الجامعة تجذب الكثير من الطلاب من البر الرئيسي، وطلب الإيجار مستقر جدًا، والقدرة على الدفع جيدة.”

الموقع، والخدمات، والأسعار كانت واضحة، ومن مشاهدة العقار إلى توقيع العقد، استغرقت خمس ساعات فقط.

عند التوقيع، كانت لا تزال متوترة بعض الشيء. من ناحية، عندما زارت مركز المبيعات، كانت هناك مجموعة واحدة فقط من المشترين، والسوق لم تكن نشطة كما توقعت؛ ومن ناحية أخرى، كانت الوحدة التي اشترتها تتجاوز سعر الوحدة المماثلة في المنطقة بنسبة 5-10%.

لكنها اختارت وحدة صغيرة، بسعر إجمالي منخفض، ويمكن للإيجار أن يغطي القسط الشهري بالكامل، مما جعلها تشعر أن المخاطر لا تزال تحت السيطرة.

ذكر نائب رئيس شركة Centaline China و رئيس قسم الإسكان، تشن يونغ جيه، أن السوق استفادت من دخول هونغ كونغ في دورة خفض الفائدة في النصف الثاني من 2025، وأن عائد الإيجارات على العقارات السكنية يتجاوز عادة 3.5% سنويًا، مما يجعل “التمويل أفضل من الإيجار”، ويجذب الطلب على السكن والإستثمار.

كما أشار تقرير غولدمان ساكس إلى أن ارتفاع الإيجارات في هونغ كونغ من 2023 إلى 2025 بلغ حوالي 20%، ومع انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري، قد يدفع ذلك المزيد من السكان إلى تأجير العقارات وشرائها، مما يوفر دعمًا هيكليًا للسوق السكنية.

ووفقًا لبيانات أمانة مجلس التشريع في هونغ كونغ، انخفض مؤشر عبء شراء المنازل من 75% في منتصف 2023 إلى 56% في الربع الثالث من 2025، وهو أدنى مستوى خلال عشر سنوات تقريبًا، ويقترب من متوسط ​​العشرين عامًا الماضية.

وفي بعض الحالات، أصبح القسط الشهري أقل من الإيجار.

في قسم “العقارات التي تتساوى فيها التكاليف مع الإيجار” على موقع Centaline، هناك 101 وحدة معروضة للبيع، تغطي مناطق جزيرة هونغ، كولونيا، شرق ناطق، غرب ناطق. من بينها، وحدة بغرفة واحدة بمساحة 368 قدم مربع في مشروع Yujingxuan في جزيرة هونغ، بقسط شهري حوالي 19,000 دولار هونغ كونغ، وإيجار حوالي 20,000 دولار هونغ. وحدة بثلاث غرف بمساحة 531 قدم مربع في مشروع Huitian Garden في كولونيا، بقسط شهري حوالي 25,300 دولار هونغ، وإيجار حوالي 26,000 دولار هونغ.

مصدر الصورة: Centaline

أسعار العقارات المستعملة تتوقف عن الانخفاض وتعود للارتفاع، وأصحاب العقارات يحققون مكاسب تتجاوز المليون خلال 10 أشهر

في الواقع، قبل أن تتخذ ليانغ يانغ قرارها النهائي، كانت هناك إشارات إيجابية في سوق العقارات في هونغ كونغ.

في سبتمبر 2024، دخل مشروع “Tianxi·Tian Phase 1” الذي طورته Sun Hung Kai Properties السوق، وبلغ متوسط سعر القدم المربع بعد الخصم حوالي 19,668 دولار هونغ، وهو أقل بنسبة تتراوح بين 6.7% و30% عن أسعار المشاريع الجديدة في المنطقة، وهو أدنى مستوى خلال سبع سنوات تقريبًا.

أشعلت الأسعار المنخفضة السوق بسرعة. بعد الإعلان عن أول قائمة أسعار، تلقت أكثر من 29,000 طلب، وتجاوزت الطلبات المعروضة 141 مرة، وبيعت جميع الوحدات في اليوم الأول. خلال ثلاثة أشهر، حقق المشروع مبيعات تجاوزت 11 مليار دولار هونغ، وأصبح أعلى مشروع مبيعًا في هونغ خلال تلك الفترة. وأيضًا، تم بيع المرحلة الثانية بسرعة، حيث سجلت الطلبات على الوحدات التي تم طرحها في نهاية 2025 أكثر من 33 مرة.

مع تعافي السوق، بدأت أسعار العقارات المستعملة في الارتفاع. في يناير من هذا العام، تم بيع وحدة بغرفتين بمبلغ 13.5 مليون دولار هونغ، بزيادة حوالي 34% عن سعر البيع السابق.

تُعتبر تغييرات أسعار “Tianxi·Tian” نافذة لمراقبة اتجاه سوق العقارات في هونغ كونغ.

مصدر الصورة: فيجوال تشاينا

ذكر تشن يونغ جيه أن أسعار العقارات المستعملة في هونغ كونغ بدأت تتعافى منذ نهاية 2025. مؤشر أسعار العقارات في المدن (CCL) ارتفع من أدنى مستوى له في مارس 2025 عند 134.89 إلى 149.41 في فبراير من هذا العام، بزيادة حوالي 11%.

كما أكد أداء المشاريع الجديدة والسوق المستعملة هذا الاتجاه.

في أوائل مارس، عند افتتاح معرض مشروع “Deep Water South” الذي طورته شركة MTR وWheelock، جذب أكثر من 2000 زائر، من بينهم محترفون في المالية والطب وعائلات محلية قديمة.

في 1 مارس، أطلقت مجموعة Cheung Kong Blue Coast 25 وحدة بثلاث غرف، بسعر بعد الخصم حوالي 26,339 دولار هونغ، مع ارتفاع الأسعار بنسبة 5% عن الأسعار المعلنة، وبيعت جميع الوحدات في اليوم الأول، محققة إيرادات تقارب 500 مليون دولار هونغ.

السوق المستعملة أيضًا نشطة. تم بيع وحدة بثلاث غرف بمساحة 531 قدم مربع في مشروع Yinghai Yufeng في Ma On Shan مؤخرًا بمبلغ 8.2 مليون دولار هونغ، بعد أن اشترها المالك في مايو 2025 بمبلغ 6.39 مليون، وحقق ربحًا قدره 1.81 مليون خلال 10 أشهر، بزيادة 28%.

عند النظر إلى الوراء، اكتشفت ليانغ يانغ أن سعر الشراء الذي اختارته كان في السوق عند مستوى منخفض نسبي، “في ذلك الوقت، كانت الحالة المزاجية سلبية جدًا، لكن الآن، عند النظر إلى الوراء، بدأ السوق يتعافى.”

“بحلول 2026، ستتسارع أسعار العقارات بشكل غير متوقع.” يعتقد تشن يونغ جيه أن ارتفاع الأسعار قد يصل إلى 15% هذا العام، “وإذا استمرت العوامل المواتية في الظهور، فهناك احتمال أن تتجاوز الزيادة التوقعات.”

المشاريع الجديدة نشطة في البيع، لكن الأسعار لا تزال أقل بنسبة حوالي 20% من أعلى المستويات

على الرغم من علامات التعافي، قال تشن يونغ جيه إن الأسعار لا تزال أقل بنسبة حوالي 22% من ذروتها في 2021.

وفي الوقت نفسه، لا تزال السوق تظهر تباينًا واضحًا، حيث لم تستعد بعض العقارات ذات الأسعار المرتفعة كامل قيمتها بعد.

على سبيل المثال، تم بيع وحدة بثلاث غرف بمساحة 625 قدم مربع في منطقة Fo Tan في نوتي، مقابل 11.2 مليون دولار هونغ، وكان سعر الشراء في 2022، وخسرت حوالي 1.68 مليون خلال أربع سنوات. وحدة فاخرة بمساحة 1479 قدم مربع في مشروع Tianshu في Ho Man Tin، بيعت مقابل 44 مليون دولار هونغ، بعد أن امتلكها المالك لمدة 6 سنوات، وخسرت حوالي 9.22 مليون.

بالمقابل، السوق الجديدة أكثر نشاطًا.

خلال الشهرين الأولين من العام، تم تسجيل حوالي 3880 صفقة بيع عقارات سكنية، بزيادة تزيد عن 90% مقارنة بالعام السابق. منذ فبراير 2025، تجاوز حجم المبيعات الشهري 1000 صفقة لمدة 13 شهرًا متتالية.

يتوقع تشن يونغ جيه أن يتم طرح 5 إلى 6 مشاريع جديدة في مارس، تشمل حوالي 3000 وحدة، وأن يعود حجم المبيعات إلى حوالي 2000 صفقة، مع استمرار تسجيل رقم 14 شهرًا على التوالي بأكثر من ألف صفقة.

أما من حيث العرض، فإن مخزون العقارات الجديدة في هونغ كونغ انخفض إلى حوالي 16,500 وحدة، بانخفاض يقارب 40% عن الذروة. بعد تراجع المخزون، تتبع المطورون استراتيجيات مختلفة حسب المنطقة، حيث تقل العروض في المناطق التي تعاني من نقص، وتبدأ في رفع الأسعار أو تقليل الخصومات، بينما المناطق ذات المعروض الأكبر لا تزال تعتمد على الأسعار المنخفضة لجذب المشترين.

أطلقت شركة New World Development مشروع “Jin Yue” في Tsim Sha Tsui، وYun Xiang من شركة Wing Tai في بداية مارس، مع أول قائمة أسعار، حيث بلغ سعر القدم المربع بعد الخصم حوالي 21,008 دولار هونغ، وهو أعلى قليلاً من المشاريع المجاورة، لكنه لا يزال أدنى من مستوى المخزون في وسط المدينة؛ أما المشروع الآخر، فتم طرحه بأسعار منخفضة، مع سعر قدم مربع بعد الخصم حوالي 13,974 دولار هونغ، ووصفه المطورون بأنه “سعر مائي”، أي أن السعر الأولي منخفض لتمهيد الطريق لزيادات مستقبلية.

ويتوقع خبراء الصناعة أن يستمر سوق العقارات في هونغ كونغ في الانتعاش هذا العام.

يتوقع المدير الرئيسي لقسم العمليات في مجموعة Cheung Kong، Guo Ziwei، أن يشهد عام الحصان دورة ارتفاع في الأسعار والحجم، مع ارتفاع أسعار العقارات بنسبة تصل إلى 10% خلال العام.

أما مؤسس مجموعة Centaline، شي يونغ تشينغ، فيرى أن ارتفاع أسعار العقارات في هونغ كونغ قد يتسارع أكثر، مع زيادة محتملة تصل إلى 20% خلال العام، حيث أن بعض المناطق الراقية شهدت ارتفاعات بين 10% و15% خلال الشهرين الأولين، وهو معدل أسرع بكثير من التوقعات السابقة.

لكن، من وجهة نظر ليانغ يانغ، مستقبل سوق العقارات في هونغ كونغ لا يزال غير مؤكد. “هذا السوق يعتمد بشكل كبير على جزء صغير من القوة الشرائية القوية، وما إذا كانت لديهم مصادر تمويل أفضل. إذا توجهت الأموال إلى أصول أخرى، فإن اتجاه السوق العقاري قد يتغير مرة أخرى.”