Когда домовладельцы «заперты», покупатели оказываются вытесненными по цене

Основные выводы

• Новое исследование рассматривает эффект «запирания» ипотечных ставок, который сохранял рост цен на жилье вместе с ростом ипотечных ставок после пандемии.
• Владельцы жилья с ультра-низкими ипотечными ставками эпохи пандемии, которые в противном случае стали бы арендаторами, остались в своих домах. Это удержало значительную часть предложения жилья с рынка и повысило цены.
• Этот эффект возник только в тех регионах, где не строилось достаточно новых домов.

Получайте персонализированные ответы, основанные на более чем 27-летнем доверенном опыте, с помощью ИИ.

ЗАДАТЬ ВОПРОС

Когда ипотечные ставки растут, цены на жилье обычно падают. Но после пандемии произошло прямо противоположное, и новое исследование проливает свет на причины и механизмы этого явления.

Обычно повышение ставок приводит к снижению цен, потому что покупатели выходят из рынка, уменьшая спрос. Но экономика в 2021 году была далека от нормы, и новая работа Джастина Кацца, научного сотрудника Гарвардского центра исследований жилищного строительства, исследует, как и где эффект «запирания» удерживал цены на уровне, несмотря на рост ипотечных ставок. Оказывается, арендаторы сыграли в этом важную роль.

В 2021 году, после нескольких лет рекордно низких ставок, ипотечные ставки начали расти, достигнув более 7% всего за два года, тогда как ранее они были ниже 3%. Поскольку во время пандемии ставки оставались очень низкими долгое время, миллионы владельцев жилья имели очень выгодные ипотечные кредиты, что давало им сильный финансовый стимул не продавать свои дома. В результате на рынке было меньше предложений, и соотношение спроса и предложения сместилось в пользу продавцов, что продолжало поднимать цены.

Что это значит для экономики

Это исследование подчеркивает, что политики, направленные на увеличение предложения жилья, скорее всего, снизят давление на доступность жилья и стабилизируют важный сектор экономики США.

Работа Кацца ставит под сомнение одну из гипотез: разве те же владельцы с «запертыми» ипотеками не становились бы покупателями? Почему тогда спрос не снизился вместе с предложением и цены не упали?

Ответ, по мнению Кацца, кроется в движении между владельцами и арендаторами. Путь от арендатора к владельцу не является односторонним. Каждый год значительный процент продавцов жилья выбирает сдавать в аренду свою следующую недвижимость, освобождая место на рынке. Например, в сентябре 36% продавцов планировали сдавать в аренду свое следующее жилье, согласно данным Fannie Mae. Эффект «запирания» заморозил этот потенциальный запас жилья.

«Если эффект запирания снижает количество сделок по продаже жилья владельцами, которые в противном случае вышли бы на рынок аренды, то общее предложение жилья для владельцев сокращается, что повышает цены на дома по сравнению с арендой», — писал Кацц.

Связанные материалы

Понимание эффекта «запирания»: как он влияет на цены на жилье

Сравнение ипотечных ставок сегодня (5 марта) — ставки уже от 6,24%

В целом, эффект «запирания» объяснил 40% разницы между ожидаемыми и фактическими ценами на жилье в период с 2021 по 2023 год.

Более того, Кацц обнаружил, что этот эффект возник только в тех регионах, где строилось недостаточно новых домов. Это имеет важные последствия для формирования политики правительства по повышению доступности жилья.

«Политика, направленная на улучшение доступности жилья, должна сосредоточиться на расширении предложения», — написал он. «Напротив, меры, влияющие на выбор покупателей жилья через изменение условий ипотечного кредитования, такие как переносимость, окажут минимальное влияние на общие цены на жилье».