Во втором году Бехао Цзя: путь по следам точности через окна и номера

Компания Beike, принадлежащая Behao Jia, реализовала в 2024-2025 годах два собственных проекта в Чэнду и Шанхае, что вызвало новые вопросы в отрасли. В условиях перемен на рынке, поиск ясности в платформе легких активов стал требованием нового времени. Стремясь оставаться “хорошим партнером” в индустрии, Behao Jia через различные подходы — от данных до оконных решений — превращает неопределенность застройщиков в ясность.

Китайский рынок недвижимости: переход от “имущества” к “хорошему и плохому”

За последние десять лет сектор недвижимости в Китае занимался решением проблемы “имущества”, выступая в роли финансового продукта, основанного на жилье. Кто имел землю и деньги, тот был победителем. Сейчас рынок столкнулся с проблемой “хорошего и плохого”. Покупатели стали очень требовательными, а стратегия продаж — “что продавать”.

В отличие от застройщиков, следовавших правилу “456” — продажа через 4 месяца после покупки земли, окупаемость через 5 месяцев, запуск нового проекта через 6 месяцев — Behao Jia выбрала иной путь. Основным критерием стал не скорость, а качество продукта.

Оконное направление: решение через данные

Проект Bechen S1 (Чэнду, сегмент жилья стоимостью свыше 20 млн юаней) на стадии дизайна столкнулся с противоречиями в основном направлении окон. В большинстве регионов Китая предпочтительно северо-южное направление, особенно для окон. Традиционно дизайнеры элитных домов требовали ориентировать окна на юг. Но команда исследований и разработок Behao Jia, изучая богатые семьи, выяснила, что в Чэнду — одном из городов с минимальным количеством солнечного света — для 70% респондентов “лучшим видом” является не направление окон, а что-то иное.

На основе этой информации команда использовала цифровую модель, изменяя угол здания каждые 5 градусов. Нестандартные расположения окон на 30°, 40°, 50° обеспечили, что каждый квартал с “острым” дизайном смотрит на финансовые башни города.

Команда проекта не остановилась. За месяц было продано 20 квартир по онлайн-контрактам, и проект стал вторым по количеству заключенных контрактов в городе в 2025 году. Новый подход создал не только окна, но и 108 “малых историй”: поднятие стиральной машины на 67 см, улучшение радиуса поворота на парковке, даже изменение расстояния для ванны.

Расположение продукта: решение на основе цифр

Проект Be Lian C1 в Шанхае также опирался на анализ данных Behao Jia. Построенный в районе Фэнсянь, он занял нишу на конкурентном рынке окраин города, глубоко изучая потенциальных клиентов и определяя точные сегменты.

Результаты исследования показали точные показатели — по площади и типу каждой квартиры. Самая маленькая квартира — 97 кв.м, тогда как в Фэнсяне не было предложений меньше 105 кв.м. Анализируя цепочку замены старых домов на новые у меньших семей, Behao Jia выбрала этот сегмент — и в первичной продаже клиенты предпочли планировать покупку, а не ждать вторичного рынка.

Концепция “гибкой квартиры” — еще один пример новых возможностей, как и ориентация окон. Перестраивая внутренние стены, можно менять планировку под разные жизненные этапы. Стратегия “ценового позиционирования по квартирам” основывалась на 5 ключевых и 44 вспомогательных факторах, включая ориентацию окон, виды и условия контрактов.

Результаты были очевидны: в первичной продаже было продано почти 90% квартир.

Потенциал всей цепочки: модель легких активов возвращается

Проекты Beichen S1 и Be Lian C1 — образцовые, но Behao Jia не ставит целью стать застройщиком. Руководство Beike в августе 2025 года ясно заявило: помимо этих двух проектов, Behao Jia не занимается приобретением земли, управлением проектами и не является финансовой платформой.

Причины ясны. Во-первых, эти проекты — образцы для повышения доверия застройщиков, а не для получения прибыли. Во-вторых, самостоятельное управление — не быстро и требует больших капиталовложений. Вице-президент Beike и генеральный директор Behao Jia Xu Wangang отмечает, что через модель легких активов Behao Jia может одновременно оказывать услуги по “расположению продукта, окнам и другим дизайн-элементам” в многочисленных проектах.

По состоянию на ноябрь 2025 года, Behao Jia реализовала 17 совместных проектов: в Пекине — Chang’an Huaxi Fu (совместно с Zhonghai Real Estate и China Power Construction Real Estate), в Чанша — проект China Merchants Shekou, в Пекине — Chaotang Lanyue и другие. Партнеры — крупные и средние застройщики, региональные компании, а также городские инвестиционные структуры.

Стратегия проста: перед приобретением земли или тендером Behao Jia проводит глубокий анализ расположения проекта, используя аналитические модели для оценки ориентации окон, стоимости земли, структуры клиентов и возможностей продукта. После запуска проекта предлагается четыре модуля услуги: “C2 размещение, C2 дизайн, C2 контроль качества, C2 маркетинг” — партнер выбирает нужный.

Оценка через цифры: масштабы модели Wu Bin и C2M

Руководитель инновационного центра C2M Behao Jia Wu Bin пояснил: сегодня сложности с продажами жилья связаны не только с продуктом, но и с продажами. В прошлые времена, исходя из принципа “выгода при покупке”, покупатели планировали “перевозить” жилье, а комфорт проживания был второстепенен. Сейчас же люди больше ценят опыт и условия проживания.

Для подтверждения эффективности модели C2M Wu Bin и команда создали трехмерный показатель:

Первый — соответствие структуры клиента и продукта. Если доля рекомендуемых квартир совпадает, продажи сбалансированы, иначе — затягиваются, растут маркетинговые расходы.

Второй — связь “цена и скорость”. В зависимости от стратегии застройщика выбирается быстрый оборот или высокая прибыль, и Behao Jia прогнозирует предполагаемую скорость продаж.

Третий — проверка “точки притяжения”. Перед покупкой земли определяется ориентация окон или функциональные особенности, которые действительно стимулируют покупку.

Результаты сотрудничества: точность и эффективность

Совместные проекты с Behao Jia показали результаты выше ожиданий:

Пекинский Chang’an Huaxi Fu (с China Power Construction Real Estate) за пять месяцев полностью продан пять раз — общий объем продаж превысил 2,034 млрд юаней.

В Чанша проект “China Merchants Xu” — участвовавший в ранней стадии, с точным определением сегмента и доли продукта — был почти полностью продан при открытии, заняв первое место по продажам в тот месяц.

Пекинский Chaotang Lanyue — более 300 квартир продано в первом этапе, став самым продаваемым проектом в городе без ценового ограничения в 2025 году.

Недостатки и терпение: подход Keike

Основатель Keike Zuo Hui не любит легкие дела. “В бизнесе нет быстрого пути”, — говорит он, — “компании, идущие быстро, в итоге должны исправлять недостатки. Наш принцип — ‘медленно — значит быстро’, медленное движение дает более быстрый результат”.

Это — подход Keike. Behao Jia продолжает в том же духе. Xu Wangang за более чем год посетил более 200 демонстрационных проектов в 18 городах, изучая разные ориентации окон, методы строительства, модели услуг. В будущем важнее не только хороший продукт, но и 20-30 лет обслуживания, а также снижение затрат на персонал.

Через эти сложности Behao Jia перешла от “расположения продукта” к “всей цепочке”. В конце 2025 года объявлена новая инициатива: услуги C2M включают размещение, дизайн, контроль качества и маркетинг. Это показывает: в отрасли нужен не один застройщик, а посредник, источник ясности.

Ясность: ценность неопределенного времени

Роль и выгоды партнерства Behao Jia четко определены: “В Китае для недвижимости снова нужен не застройщик под брендом ‘Beike’, а ‘хороший партнер’, ориентированный на клиента”.

Ценность Behao Jia — повышение конкурентоспособности продуктов у крупных и средних застройщиков, снижение ошибок в ориентации окон и других тонких деталях, ускорение обновления рынка. В то же время, реализуя множество проектов, компания строго придерживается модели легких активов.

Внешне Beike не так важен как застройщик. Его интересует: как работает эта система и что может дать Behao Jia в эпоху микрофокуса в недвижимости. Ясность — самое ценное, особенно в нестабильные времена. Wu Bin подчеркивает: “Мы не можем предсказать будущее, но можем точно описать историю”. Исходя из этих тенденций, через четыре модуля (дизайн окон, контроль качества и др.) компания лучше консультирует партнеров.

Сила Beike — в близости к сделкам и клиентам, а также в терпении к трудностям. А для Behao Jia — еще один шаг — источник ясности.