Кредит для впервые покупающих жилье: утерянный стимул и неопределенное будущее

Первоначальный кредит для впервые покупающих жилье когда-то был мощным инструментом помощи американцам в достижении права собственности на жилье в условиях нестабильной экономики. Сегодня потенциальные покупатели задаются вопросом, может ли это важное стимулирование вернуться. Понимание истории этой политики, текущих альтернатив и предложений законодателей может помочь покупателям впервые приобрести жилье в условиях все более усложняющегося рынка.

Понимание работы оригинальной программы кредита для впервые покупающих жилье

После финансового кризиса 2008 года федеральное правительство признало необходимость поддержки рынка недвижимости. Закон о жилищной и экономической восстановлении (Housing and Economic Recovery Act) ввел налоговые кредиты, специально предназначенные для стимулирования впервые покупающих жилье выйти на рынок. С 2008 по 2010 год претендующие покупатели могли получать значительные налоговые льготы: 7 500 долларов в 2008 году, затем по 8 000 долларов в 2009 и 2010 годах.

Программа действовала при администрации Обамы с важным различием между годами. Те, кто получил кредит в 2008 году, сталкивались с обязательствами по возврату, распределенными во времени, но это требование в значительной мере было отменено для лиц, получивших кредит в 2009 и 2010 годах. Цель была ясной: стимулировать покупки жилья в самый тяжелый экономический кризис за десятилетия.

Однако у программы были встроенные сроки истечения. В отличие от некоторых государственных инициатив, которые продолжаются бесконечно, этот кредит для впервые покупающих жилье был структурирован с заранее определенной датой окончания. Стимул полностью исчез более чем через десятилетие, оставив последующие поколения покупателей без этого федерального механизма поддержки.

Текущие варианты помощи при первоначальном взносе для впервые покупающих жилье

Хотя федеральный кредит для впервые покупающих жилье истек, альтернативы остаются разбросанными по всей стране. Отдельные штаты разработали собственные программы поддержки, многие из которых существуют с 1980-х годов. Эти инициативы сосредоточены на практической помощи: помощь с первоначальным взносом, покрытие расходов на закрытие сделки и выгодные условия по ипотеке.

Программа помощи с первоначальным взносом (DPA) в Нью-Джерси является примером такого подхода. Впервые покупающие жилье могут получить до 10 000 долларов в виде комбинированной поддержки по первоначальному взносу и расходам на закрытие сделки через пятилетний безвозвратный, беспроцентный второй займ без ежемесячных платежей. Условие? Заявители должны оформить 30-летнюю фиксированную ипотеку, застрахованную государством, и соответствовать определенным требованиям по доходу семьи и стоимости покупки.

В Нью-Гэмпшире действует программа Mortgage Credit Certificate (сертификат налоговой льготы по ипотеке). Эта налоговая льгота остается активной на весь период владения жильем, позволяя ежегодно списывать часть уплаченного по ипотеке процента — до 2000 долларов за весь срок кредита. Такие программы показывают, что альтернативы федеральному кредиту для впервые покупающих жилье существуют, хотя их доступность значительно варьируется в зависимости от региона.

Помимо программ штатов, впервые покупающие жилье могут использовать сбережения на пенсии. Федеральные правила позволяют снимать до 10 000 долларов из IRA до достижения 59½ лет без стандартного штрафа в 10% при использовании для покупки первого жилья. Однако это связано с существенными потерями: вывод пенсионных средств лишает возможности накопления сложных процентов и уменьшает сумму доступных средств в пенсионные годы.

Предложение Байдена о кредите для впервые покупающих жилье: что это может означать?

Президент Джо Байден предложил максимальный налоговый кредит в размере 15 000 долларов, специально направленный на решение проблемы впервые покупающих жилье. Внесенный в Конгресс в апреле 2021 года, этот проект представляет собой значительный рост по сравнению с оригинальной программой 2008-2010 годов и отличается важной особенностью: средства поступали бы на закрытие сделки, а не ожидали сезона подачи налоговых деклараций.

Это различие по времени имеет большое значение. Традиционные налоговые кредиты работают как возврат или снижение налоговых обязательств после покупки, тогда как предложение Байдена о кредите для впервые покупающих жилье предполагает авансовый платеж. Для покупателя, закрывающего сделку, немедленное поступление капитала при расчетах может оказаться гораздо более полезным, чем получение налоговой декларации через несколько месяцев.

Бухгалтеры утверждают, что такой подход дает реальные преимущества. Налоговые кредиты обычно уменьшают налоговые обязательства на сумму, равную кредиту, что делает их лучше налоговых вычетов — различие, которое особенно важно после того, как налоговая реформа 2017 года ограничила возможность детализированных вычетов и снизила ценность налоговых льгот по ипотеке для многих владельцев жилья. Особенно для впервые покупающих жилье такие налоговые преимущества по ипотеке зачастую не дают значительной экономии.

К концу 2025 года, однако, законопроект о кредите для впервые покупающих жилье, предложенный Байденом, застопорился в Конгрессе. Несмотря на первоначальное внесение, законопроект не получил законодательной поддержки и в ближайшее время маловероятно, что он будет продвинут.

Дискуссия: поможет ли восстановление кредитов для впервые покупающих жилье рынку или навредит ему?

Вопрос о том, действительно ли возобновление кредита для впервые покупающих жилье поможет рынку недвижимости, остается предметом горячих споров среди экономистов и законодателей. На первый взгляд, увеличение покупательской способности кажется выгодным. Однако некоторые аналитики опасаются непредвиденных последствий.

В регионах, где предложение жилья остается критически ограниченным — что уже является проблемой во многих американских рынках — новый приток впервые покупающих жилье с повышенной покупательной способностью может ускорить рост цен. Если больше людей почувствуют себя уверенно входя в рынок благодаря кредиту для впервые покупающих жилье, спрос резко возрастет именно там, где предложение не может расшириться, чтобы его удовлетворить. В результате цены могут вырасти, а не стать более доступными.

Тем не менее, сторонники отмечают, что сейчас впервые покупающие жилье сталкиваются с историческими препятствиями: ограниченным запасом жилья, высокими ипотечными ставками и большими требованиями к первоначальному взносу. Некоторая целенаправленная стимуляция может помочь уравнять растущий и все более неравный рынок, сделав владение жильем достижимым для американцев со средним доходом. Остается открытым вопрос, является ли возрождение кредита для впервые покупающих жилье правильным решением для законодателей и избирателей.