## Proposal Trump tentang pembelian rumah: rencana ambisius atau kegagalan regulasi?

Perlindungan akses warga Amerika terhadap rumah mereka sendiri adalah salah satu slogan politik utama dalam beberapa tahun terakhir. Donald Trump kembali membahas topik ini, mengusulkan pembatasan radikal bagi dana investasi besar yang ingin membeli properti berikutnya. Usulan ini memicu peningkatan minat dalam debat publik dan reaksi pasar secara langsung — saham Blackstone, Invitation Homes, serta American Homes 4 Rent mengalami penurunan nilai secara drastis. Namun para analis memperingatkan: apakah solusi ini benar-benar menyelesaikan masalah, atau hanya mengubah struktur pasar properti secara dangkal?

## Mengapa investor institusional bukanlah penyebab utama?

Realitas pasar tampaknya lebih rumit daripada retorika politik. Entitas korporasi besar yang mengelola portofolio properti sewaan hanya mengendalikan sekitar 3,4% dari seluruh rumah sewaan di Amerika Serikat — hanya sekitar 80.000 properti di tangan pemain terbesar. Perusahaan yang memiliki 100 rumah atau lebih bertanggung jawab atas kurang dari 1% dari semua transaksi pembelian properti, menurut data dari John Burns Research and Consulting.

Kenaikan minat terhadap masalah investor institusional lebih disebabkan oleh visibilitas media mereka daripada pengaruh nyata terhadap pasar. Rick Palacios Jr. dari John Burns menyatakan, “Meskipun investor institusional menarik perhatian besar, angka sebenarnya menunjukkan bahwa mereka merupakan segmen kecil." Sebagian besar rumah yang disewakan masih dimiliki oleh investor kecil — yang disebut “mom-and-pop” — yang memiliki kurang dari sepuluh properti. Pada kuartal ketiga 2025, kelompok ini bertanggung jawab atas sekitar 14% pembelian, sementara investor terbesar hanya sekitar 2,5% dari transaksi.

## Di mana sebenarnya letak masalahnya?

Ekonom Daryl Fairweather dari Redfin menunjukkan kebenaran yang sering diabaikan dalam diskusi yang dipolitisasi: “Penyebab utama kenaikan biaya perumahan adalah kekurangan rumah yang tersedia." Kekurangan sumber daya ini, bukan keserakahan korporasi, yang menarik minat investor. Jika kita ingin mengatasi krisis perumahan, fokus harus pada peningkatan pasokan — terutama melalui pembangunan hunian dengan kepadatan yang lebih tinggi di lokasi yang menarik.

Usulan Trump, meskipun populer, tidak menyentuh inti masalah. Bahkan larangan total terhadap dana investasi besar pun akan meninggalkan penyebab utama — kekurangan pasokan rumah di pasar — tetap tidak tersentuh.

## Pengaruh yang bervariasi tergantung wilayah

Namun, perlu dicatat bahwa pengaruh modal besar tidak seragam di seluruh negeri. Pemilik properti korporat memusatkan kegiatan mereka di kota-kota yang berkembang pesat di bagian Selatan dan Timur Laut AS. Laporan dari Government Accountability Office mengungkapkan bahwa pada tahun 2022, investor utama mengendalikan 25% rumah sewaan di Atlanta, 21% di Jacksonville (Florida), dan 18% di Raleigh (North Carolina).

Di wilayah-wilayah ini, masalahnya memang lebih mendesak, meskipun para ahli masih memperdebatkan apakah pembeli institusional menaikkan sewa atau justru menyediakan lebih banyak rumah sewa ke pasar.

## Penelitian yang tidak pasti tentang pengaruh nyata

Selma Hepp, kepala ekonom dari Cotality, menekankan kompleksitas masalah ini: “Penelitian ilmiah jauh dari pasti." Investor institusional secara tradisional fokus pada wilayah yang dinamis dengan pasar tenaga kerja yang kuat — di sanalah permintaan pertama kali mendorong kenaikan sewa, yang kemudian menarik modal investasi, bukan sebaliknya.

Joshua Coven dari Baruch College melakukan penelitian mendalam tentang fenomena ini. Kesimpulannya ambivalen: pemilik besar mungkin benar-benar menurunkan sewa dengan meningkatkan ketersediaan properti sewaan. Di sisi lain, mereka yang membeli properti mengurangi jumlah rumah yang tersedia bagi pembeli individu — yang berkontribusi pada sekitar 20% kenaikan harga di pasar yang paling aktif. Coven berkomentar, “Ini menyulitkan orang untuk menjadi pemilik rumah — harga naik, dan rumah yang dijual semakin sedikit. Pada saat yang sama, properti ini masuk ke pasar sewa, meningkatkan ketersediaan hunian untuk disewa."

## Apakah larangan benar-benar akan mengubah apa pun?

Kebijakan yang membatasi aktivitas investor institusional atau melarang kenaikan sewa bisa berbalik arah — mengurangi ketersediaan sewa dan akhirnya menaikkan harga. Ini adalah paradoks yang sering diabaikan oleh pendukung perubahan.

Solusi nyata untuk krisis perumahan membutuhkan pendekatan yang lebih maju: meningkatkan pasokan melalui liberalisasi regulasi pembangunan, mendukung pembangunan hunian padat, dan berbagai inisiatif lain yang meningkatkan jumlah rumah yang tersedia — baik untuk disewa maupun dibeli. Tanpa itu, akar masalah akan tetap tidak berubah, terlepas dari siapa yang menjadi pemilik properti.