لماذا تستمر أرباح Realty Income's O في الحفاظ على ميزة توزيعاتها مع انخفاض المعدلات

مع تداول مؤشر S&P 500 بالقرب من أعلى مستوياته على الإطلاق وتجاوز التقييمات للمعايير التاريخية، أصبح من الصعب بشكل متزايد العثور على فرص استثمارية حقًا منخفضة القيمة. ومع ذلك، تمثل شركة Realty Income (NYSE: O) واحدة من أكثر عروض القيمة جاذبية للمستثمرين الذين يركزون على الدخل. أداء أرباح الشركة المستمر، بالإضافة إلى عائد توزيعات جذاب وخصائص تجارية دفاعية، يجعل من الجدير تقييمها مع اقترابنا من عام 2026.

بيئة أسعار الفائدة تخلق زخمًا لأرباح O وعوائد التوزيعات

تستفيد صناديق الاستثمار العقاري مثل Realty Income بشكل كبير عندما تتجه أسعار الفائدة نحو الانخفاض. منذ أن بدأ الاحتياطي الفيدرالي في خفض أسعار الفائدة طوال عام 2025 وأشار إلى احتمالية خفض إضافي في المستقبل، تغير المشهد التنافسي للاستثمارات ذات الدخل بشكل كبير. مع تراجع عوائد سندات الخزانة وتقديم المنتجات التقليدية ذات الدخل الثابت عوائد منخفضة، أصبحت الأسهم التي تدفع توزيعات أرباح الوجهة الأساسية لرأس المال الباحث عن العائد.

هذا الديناميكية تعزز بشكل مباشر جاذبية Realty Income. يصبح ملف أرباح الشركة من نوع O أكثر جاذبية عند مقارنته بانخفاض عوائد السندات. حاليًا، تحافظ Realty Income على عائد توزيعات مستقبلية يقارب 5.4% شهريًا — وهو علاوة تبدو أكثر سخاء مع تدهور البدائل التقليدية ذات الدخل الثابت. كما أن انخفاض تكاليف الاقتراض يخلق فوائد تشغيلية، مما يسهل ويجعل من الأكثر اقتصادية للشركة شراء المزيد من العقارات وتوسيع محفظتها.

الميزة الهيكلية تتجاوز مجرد جاذبية التوزيعات. يجب على صناديق الاستثمار العقاري توزيع ما لا يقل عن 90% من الدخل قبل الضرائب للحفاظ على معاملة ضريبية مفضلة، ولكن عندما تنخفض أسعار الفائدة، يخلق نمو أرباح O مع دخل الإيجار المستقر تغطية أقوى لتلك التوزيعات.

عمليات مرنة عبر أكثر من 15,600 عقار تحدد ميزة Realty Income

أنشأت Realty Income حضورًا تشغيليًا رائعًا من خلال النمو الاستراتيجي والدمج. بعد اندماجها مع Vereit وSpirit Realty، تدير الشركة الآن حوالي 15,600 عقار تجاري عبر جميع الولايات الأمريكية الخمسين، والمملكة المتحدة، وسبع دول أوروبية. تولد هذه العقارات دخل إيجار من أكثر من 1,600 علاقة مستأجر مختلفة تمتد عبر أكثر من 91 صناعة مختلفة.

ما يميز محفظة Realty Income هو تركيزها على المستأجرين من التجزئة المقاومين للركود. لقد نجح كبار المستأجرين مثل Walgreens و7-Eleven وDollar General وDollar Tree في الصمود أمام الدورات الاقتصادية بشكل فعال. والأهم من ذلك، أن لا مستأجر واحد يمثل أكثر من 3.5% من الإيجار السنوي، مما يمنع مخاطر التركيز الخطيرة. حتى مع مواجهة بعض تجار التجزئة لإغلاق متاجرها، عوضت الشركات الأقوى التحديات من خلال افتتاح متاجر جديدة.

هذه الاستراتيجية التنويعية أثمرت نتائج ملموسة. لم ينخفض معدل الإشغال في الشركة أبدًا عن 96% منذ طرحها للاكتتاب العام في 1994، حتى خلال ثلاث ركودات رئيسية. في نهاية العام، زاد معدل الإشغال فعليًا من 98.6% في 2023 إلى 98.7% في 2024، مما يدل على القوة الأساسية لقاعدة المستأجرين واختيارات العقارات. هذا الصمود التشغيلي — بالإضافة إلى هيكل الإيجار الثلاثي الصافي الذي ينقل تكاليف الصيانة والضرائب والتأمين إلى المستأجرين — يخلق منصة مستقرة لتوليد أرباح O ثابتة.

تغطية أرباح O توفر الثقة في استدامة التوزيعات

تميز Realty Income بكونها “شركة التوزيعات الشهرية” يعكس نهجها الودود للمستثمرين، حيث زادت من توزيعاتها 132 مرة منذ طرحها للاكتتاب العام. ومع ذلك، تكمن القوة الحقيقية في قدرة الشركة على تغطية هذه التوزيعات بشكل مريح من خلال أرباح O.

توقعات الشركة المعدلة للأموال التشغيلية (AFFO) لعام 2025 تتراوح بين 4.24 و4.28 دولارات للسهم، متجاوزة بشكل مريح معدل التوزيع المستقبلي البالغ 3.21 دولارات للسهم. هذا الوسادة الصحية تظهر أن التوزيعات تستند إلى أساس أرباح قوي بدلاً من الحيل المحاسبية أو الهندسة المالية غير المستدامة. بالنظر إلى الاتجاه على مدى عدة سنوات، نمت AFFO من 3.39 دولارات للسهم في 2020 إلى 4.19 دولارات في 2024، في حين توسعت التوزيعات من 2.71 إلى 3.17 دولارات خلال نفس الفترة.

هيكل الإيجار الثلاثي الصافي يعزز هذه الميزة. من خلال نقل تكاليف التشغيل وصيانة العقارات إلى المستأجرين، تحافظ Realty Income على هياكل تكاليف منخفضة تعظم نسبة الدخل الإيجاري التي تتدفق إلى AFFO. يضمن هذا النموذج أن تتحول أرباح O مباشرة إلى قدرة على التوزيع دون العبء التشغيلي الذي يثقل كاهل العديد من صناديق الاستثمار العقاري الأخرى.

التقييم يقدم نقطة دخول جذابة

عند الأسعار الأخيرة حوالي 60 دولارًا للسهم، تتداول Realty Income عند حوالي 14 مرة من AFFO المتوقع لعام 2025 — تقييم يبدو معقولًا بالنظر إلى ملفها النوعي وعائدها. هذا الانخفاض النسبي، بالإضافة إلى هيكل توزيعاتها الشهري، يجب أن يحد من ضعف الجانب السلبي إذا تدهرت ظروف السوق.

مع عودة أسعار الفائدة إلى طبيعتها واستمرار تباطؤ التضخم، من المتوقع أن تجد Realty Income فرصًا لاستثمار رأس المال في استحواذات عقارية جديدة بشروط ميسرة. كما أن خطط التوسع في المتاجر من قبل مستأجريها توفر زخمًا طبيعيًا للحفاظ على معدل الإشغال ونمو الإيجارات العضوي. من خلال عمليات استحواذ محسنة مدعومة بزخم أرباح O المتزايد، من المتوقع أن تتيح الشركة زيادات إضافية في التوزيعات مع جذب تدفقات دخل دورية من المستثمرين الباحثين عن الدخل.

في بيئة سوقية وصلت فيها التقييمات إلى مستويات مفرطة، يمثل الجمع بين انضباط التقييم، وقوة أرباح O المستمرة، وجاذبية التوزيعات الشهرية، تقاطعًا نادرًا بين سعر دخول معقول وتوليد دخل مهم. للمستثمرين الذين ي prioritise السلامة والعائد، فإنه يستحق النظر الجدي.