ائتمان المشترين لأول مرة: حافز مفقود ومستقبل غير مؤكد

كانت ائتمانية المشترين لأول مرة للمنزل في السابق أداة قوية لمساعدة الأمريكيين على تحقيق ملكية المنزل خلال أوقات اقتصادية غير مستقرة. اليوم، يظل المشترون المحتملون يتساءلون عما إذا كانت هذه الحافز المهم قد يعود مرة أخرى. فهم تاريخ هذه السياسة، والبدائل الحالية، وما يقترحه المشرعون يمكن أن يساعد المشتريين لأول مرة على التنقل في سوق يزداد تحدياً.

فهم كيفية عمل برنامج ائتمانية المشترين لأول مرة الأصلي

في أعقاب الأزمة المالية لعام 2008، أدركت الحكومة الفيدرالية أن سوق الإسكان بحاجة إلى دفعة. قدم قانون الإسكان والانتعاش الاقتصادي ائتمانات ضريبية مصممة خصيصًا لتشجيع المشترين لأول مرة على دخول السوق. من 2008 إلى 2010، كان بإمكان المشتريين المؤهلين المطالبة بمزايا ضريبية كبيرة: 7,500 دولار في 2008، تليها 8,000 دولار في كل من 2009 و2010.

عمل البرنامج تحت إدارة أوباما مع تمييز مهم بين السنوات. أولئك الذين حصلوا على الائتمان في 2008 واجهوا التزامات سداد موزعة على مدى الزمن، لكن هذا الشرط تم إلغاؤه إلى حد كبير للأشخاص الذين طالبوا بالائتمان في 2009 و2010. الهدف كان بسيطًا: تحفيز عمليات شراء المنازل خلال أسوأ ركود اقتصادي منذ عقود.

ومع ذلك، كان للبرنامج تواريخ انتهاء مدمجة فيه. على عكس بعض المبادرات الحكومية التي تستمر إلى أجل غير مسمى، تم هيكلة هذا الائتمان للمشترين لأول مرة بتاريخ انتهاء محدد مسبقًا. اختفى الحافز تمامًا منذ أكثر من عقد، مما ترك أجيالًا لاحقة من المشتريين لأول مرة بدون آلية دعم اتحادية.

الخيارات الحالية للمساعدة في دفع الدفعة الأولى المتاحة للمشترين لأول مرة

على الرغم من انتهاء صلاحية ائتمانية المشترين لأول مرة الفيدرالية، إلا أن البدائل لا تزال متفرقة عبر البلاد. طورت الولايات الفردية برامج دعم خاصة بها، العديد منها يعود إلى الثمانينيات. تركز هذه المبادرات على الدعم العملي: مساعدة في الدفعة الأولى، مساعدة في تكاليف الإغلاق، وشروط رهن عقاري ميسرة.

برنامج مساعدة الدفعة الأولى في نيوجيرسي (DPA) يُجسد هذا النهج. يمكن للمشترين لأول مرة الوصول إلى دعم يصل إلى 10,000 دولار مدمجة بين الدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق من خلال قرض ثانٍ معفو من الفوائد لمدة خمس سنوات بدون دفعات شهرية. الشرط؟ يجب على المتقدمين الحصول على رهن عقاري حكومي مضمون ثابت لمدة 30 سنة وتلبية معايير دخل الأسرة وسعر الشراء المحددة.

تتبنى سكن نيو هامبشاير نهجًا مختلفًا مع برنامج شهادة ائتمان الرهن العقاري (Mortgage Credit Certificate). يظل هذا الائتمان الضريبي نشطًا طوال فترة ملكية المنزل للمقترض، مما يسمح بخصومات ضريبية سنوية لجزء من فوائد الرهن العقاري المدفوعة—حتى 2000 دولار على مدى عمر القرض. تظهر مثل هذه البرامج أن هناك بدائل لائتمانية المشترين لأول مرة الفيدرالية، على الرغم من أن توفرها يختلف بشكل كبير حسب الموقع.

بالإضافة إلى برامج الولايات، يمكن للمشترين لأول مرة الاستفادة من مدخرات التقاعد. تسمح القواعد الفيدرالية بسحب حسابات IRA حتى 10,000 دولار قبل بلوغ سن 59½ بدون غرامة السحب المبكر البالغة 10% عند استخدامها لشراء منزل لأول مرة. ومع ذلك، فإن المقايضة كبيرة: سحب أموال التقاعد يضحي بسنوات من نمو الفائدة المركبة ويقلل من الأموال المتاحة خلال سنوات التقاعد.

اقتراح بايدن لائتمانية المشترين لأول مرة: ماذا قد يعني ذلك؟

اقترح الرئيس جو بايدن ائتمانًا ضريبيًا بحد أقصى 15,000 دولار لمعالجة تحدي المشترين لأول مرة بشكل خاص. تم تقديم هذا الاقتراح في الكونغرس خلال أبريل 2021، ويمثل زيادة كبيرة على البرنامج الأصلي من 2008-2010 ويعمل باختلاف حاسم: ستصل الأموال عند الإغلاق بدلاً من انتظار موسم تقديم الضرائب.

هذا التمييز في التوقيت مهم بشكل كبير. تعمل الاعتمادات الضريبية التقليدية كاسترداد بعد الشراء أو كخصم ضريبي مخفض، بينما سيكون اقتراح بايدن لائتمانية المشترين لأول مرة بمثابة دفعة مقدمة. بالنسبة لشخص يوقع على عقد شراء منزل، قد يكون حقن رأس المال الفوري عند التسوية أكثر فائدة بكثير من استرداد الضرائب الذي يُتوقع بعد شهور.

يجادل المحاسبون أن هذا النهج يوفر مزايا حقيقية. عادةً، توفر الاعتمادات الضريبية خصمًا بمقدار دولار مقابل دولار في الالتزام الضريبي، مما يجعلها أفضل من خصم الضرائب—وهو تمييز يهم أكثر منذ أن حدت إصلاحات الضرائب لعام 2017 من خصومات البنود وخفضت قيمة خصم فوائد الرهن العقاري للعديد من مالكي المنازل. خاصة للمشترين لأول مرة، غالبًا ما تفشل تلك المزايا الضريبية المتعلقة بالرهن العقاري في توفير مدخرات ذات معنى على أي حال.

حتى أواخر 2025، تعثرت تشريعات ائتمانية المشترين لأول مرة المقترحة من بايدن في الكونغرس. على الرغم من تقديمها مبدئيًا، لم تحرز مشروع القانون أي زخم تشريعي ويظل من غير المرجح أن يتقدم في المدى القريب.

النقاش: هل سيساعد استعادة ائتمانية المشترين لأول مرة السوق أم يضرها؟

لا تزال مسألة ما إذا كانت إعادة تفعيل ائتمانية المشترين لأول مرة ستساعد سوق الإسكان أم تضرها موضوع نقاش حاد بين الاقتصاديين وصانعي السياسات. من الظاهر أن زيادة القدرة الشرائية للمشترين تبدو مفيدة. ومع ذلك، يقلق بعض المحللين من العواقب غير المقصودة.

في المناطق التي يظل فيها عرض الإسكان محدودًا بشكل حرج—وهو مشكلة موجودة بالفعل في العديد من أسواق الولايات المتحدة—قد يؤدي تدفق جديد للمشترين لأول مرة مع قدرات شرائية محسنة إلى تسريع ارتفاع الأسعار. إذا شعر المزيد من الناس بالجرأة لدخول السوق بفضل ائتمانية المشترين لأول مرة، فإن الطلب سيرتفع بالضبط حيث لا يمكن للعرض أن يتوسع لمواجهته. النتيجة قد تكون ارتفاع الأسعار بدلاً من زيادة القدرة على التحمل.

ومع ذلك، يشير المدافعون إلى أن المشترين لأول مرة يواجهون حاليًا عقبات تاريخية: نقص مخزون المنازل، ارتفاع معدلات الرهن العقاري، ومتطلبات دفعة أولى مرتفعة. قد تساعد نوع من الحوافز المستهدفة في تسوية ملعب يلعب فيه عدم المساواة بشكل متزايد، مما يجعل ملكية المنزل ممكنة للأمريكيين من ذوي الدخل المتوسط. ما إذا كانت إعادة تفعيل ائتمانية المشترين لأول مرة تمثل الحل الصحيح يبقى سؤالًا مفتوحًا أمام صانعي السياسات والمواطنين على حد سواء.