## اقتراح ترامب بشأن شراء المنازل: خطة طموحة أم فشل تنظيمي؟

حماية وصول الأمريكيين إلى منازلهم الخاصة هي واحدة من الشعارات السياسية الرئيسية في السنوات الأخيرة. أعاد دونالد ترامب إثارة هذا الموضوع، مقترحًا قيودًا جذرية على الصناديق الاستثمارية الكبيرة التي ترغب في شراء عقارات إضافية. أثار هذا المطلب زيادة كبيرة في اهتمام النقاش العام ورد فعل فوري من السوق — حيث فقدت أسهم بلاكستون، إنفيتاشن هومز، وأمريكان هومز 4 رينت قيمتها بشكل حاد. ومع ذلك، يحذر المحللون: هل ستحل هذه الحلول المشكلة فعلاً، أم ستغير فقط بشكل سطحي هيكل سوق العقارات؟

## لماذا لا يُعد المستثمرون المؤسساتيون الجناة الرئيسيين؟

تبدو واقع السوق أكثر تعقيدًا من الخطاب السياسي. تسيطر الكيانات الشركاتية الكبرى التي تدير محافظ العقارات المؤجرة على حوالي 3.4% فقط من إجمالي المنازل المؤجرة في الولايات المتحدة — أي حوالي 80,000 عقار فقط في أيدي أكبر اللاعبين. الشركات التي تمتلك 100 منزل أو أكثر تشكل أقل من 1% من جميع عمليات شراء العقارات، وفقًا لبيانات شركة جون بيرنز للأبحاث والاستشارات.

يزداد الاهتمام بمشكلة المستثمرين المؤسساتيين أكثر بسبب ظهورهم الإعلامي من تأثيرهم الحقيقي على السوق. يلاحظ ريك بالاسيوس جونيور من شركة جون بيرنز أن «على الرغم من أن المستثمرين المؤسساتيين يجذبون اهتمامًا هائلًا، إلا أن الأرقام الفعلية تظهر أنهم يشكلون قطاعًا صغيرًا». لا تزال غالبية المنازل المؤجرة مملوكة للمستثمرين الصغار — المعروفين بـ«موم آند بوب» — الذين يمتلكون أقل من عشرة عقارات. في الربع الثالث من عام 2025، كانت هذه المجموعة مسؤولة عن حوالي 14% من عمليات الشراء، في حين أن أكبر المستثمرين شكلوا فقط 2.5% من الصفقات.

## أين تكمن المشكلة فعلاً؟

يشير الاقتصادي داريل فيربيثير من شركة ريدفين إلى حقيقة تتجاهلها المناقشات السياسية: «السبب الرئيسي لارتفاع تكاليف السكن هو ببساطة نقص المنازل المتاحة». إن ندرة الموارد نفسها، وليس جشع الشركات، هي التي تجذب المستثمرين. إذا أردنا حل أزمة الإسكان، يجب أن نركز على زيادة العرض — خاصة من خلال بناء مساكن بكثافة أعلى في مواقع جذابة.

اقتراح ترامب، على الرغم من شعبيته، لا يعالج جوهر المشكلة. حتى حظر كامل على الصناديق الاستثمارية الكبيرة سيترك السبب الرئيسي غير معالج — وهو نقص العرض من المنازل في السوق.

## تأثير متفاوت حسب المنطقة

ومع ذلك، من المهم ملاحظة أن تأثير رأس المال الاستثماري الكبير ليس متساويًا في جميع أنحاء البلاد. ركز مالكو العقارات الشركاتيون جهودهم على المدن سريعة النمو في جنوب شرق الولايات المتحدة. يكشف تقرير مكتب المساءلة الحكومي أن المستثمرين الرئيسيين في عام 2022 سيطروا على 25% من المنازل المؤجرة في أتلانتا، و21% في جاكسونفيل (فلوريدا)، و18% في رالي (نورث كارولينا).

في هذه المناطق، المشكلة أكثر إلحاحًا، على الرغم من أن الخبراء لا يزالون يناقشون ما إذا كان المشترون المؤسساتيون يرفعون الإيجارات، أم أنهم يضيفون عددًا أكبر من المساكن المؤجرة إلى السوق.

## دراسات غير حاسمة حول التأثير الحقيقي

تؤكد سيلما هب، كبيرة الاقتصاديين في شركة كوتاليتي، على تعقيد المسألة: «البحوث العلمية بعيدة عن الحسم». يركز المستثمرون المؤسساتيون تقليديًا على المناطق الديناميكية ذات سوق العمل القوي — حيث يدفع ارتفاع الطلب أولاً إلى زيادة الإيجارات، مما يجذب رأس المال الاستثماري، وليس العكس.

أجرى جاشوا كوفن من كلية باروك دراسات معمقة حول هذا الظاهرة. استنتاجاته متباينة: قد يقلل المالكون الكبار من الإيجارات فعلاً من خلال زيادة توفر الإيجارات. من ناحية أخرى، عند شراء العقارات، يقللون من عدد المنازل المتاحة للمشترين الأفراد — مما ساهم في حوالي 20% من زيادة الأسعار في الأسواق الأكثر نشاطًا. كما علق كوفن: «هذا يصعب على الناس أن يصبحوا مالكين للمنازل — الأسعار ترتفع، والمنازل المعروضة للبيع تقل. وفي الوقت نفسه، تُعرض هذه العقارات في سوق الإيجار، مما يزيد من توفر المساكن للإيجار».

## هل سيغير الحظر شيئًا حقًا؟

سياسة تقييد أنشطة المستثمرين المؤسساتيين أو حظر زيادة الإيجارات قد تؤدي إلى عكس المتوقع — تقليل توفر الإيجار ورفع الأسعار في النهاية. وهو تناقض غالبًا ما يتجاهله أنصار التغييرات.

الحل الحقيقي لأزمة الإسكان يتطلب نهجًا أكثر تقدمًا: زيادة العرض من خلال تحرير قوانين البناء، ودعم البناء الكثيف، وكل المبادرات التي تزيد من عدد المنازل المتاحة — سواء للإيجار أو للشراء. بدون ذلك، ستظل مشكلة الأساس كما هي، بغض النظر عن مالك العقار.